Inwestorzy w procesie budowlanym wielokrotnie weryfikują lub zmieniają swoje plany inwestycyjne, niekiedy również w trakcie budowy. W takim przypadku konieczna może okazać się zmiana pozwolenia na budowę. Prawo budowlane przewiduje specjalny tryb uzyskiwania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, zwanej często pozwoleniem zamiennym. Nowelizacja Prawa budowlanego wprowadzona ustawą z 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw („Nowelizacja”) dokonała znaczących zmian w uzyskiwaniu pozwoleń zamiennych, obowiązujących od 19 września 2020 r.

Istotne odstąpienie od warunków pozwolenia na budowę

Na początku wskazania wymaga, że uzyskania pozwolenia zamiennego wymaga jedynie istotne odstąpienie od projektu zagospodarowania działku lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 36 ust. 1 PrBud).

Zgodnie z przepisami w brzmieniu po Nowelizacji, istotne odstąpienie stanowi odstąpienie w zakresie:

1) projektu zagospodarowania działki lub terenu („PZT”), w przypadku zwiększenia obszaru oddziały­wania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany;

2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego do­tyczących:

a) powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5%,

b) wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2%,

c) liczby kondygnacji,

3) warunków niezbędnych do ko­rzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnospraw­nych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osoby starsze;

4) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowla­nego lub jego części,

5) ustaleń miejscowego planu zago­spodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabu­dowy i zagospodarowania terenu,

6) wymagającym uzyskania lub zmiany decyzji, pozwoleń lub uzgodnień, które są wymagane do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub do dokonania zgłoszenia:

a) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt. 1-4 PrBud lub

b) przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a, oraz instalowania, o którym mowa w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d. PrBud;

7) zmiany źródła ciepła do ogrzewa­nia lub przygotowania ciepłej wody użytkowej, ze źródła zasilanego paliwem ciekłym,gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym.

W porównaniu do stanu sprzed Noweli­zacji, zawężony został katalog zmian ocenianych jako istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu. Przede wszystkim, odstąpienie w zakresie PZT wymaga pozwolenia zamiennego wyłącznie w przypadku zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt został zaprojektowany. Ponadto wprowadzono większą tolerancję procentową zmian w zakresie wskaźników dopuszczalnej zmiany charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, wyłączając jednocześnie z tych parametrów kubaturę oraz szerokość kondygnacji.

Jednocześnie nową zmianą wymagającą uzyskania pozwolenia zamiennego jest zmiana źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej na źródło opalane paliwem stałym.

Wyjątki od katalogu zmian w zakresie istotnych odstąpień

W dodanym Nowelizacją ust. 5b do art. 36a PrBud wprowadzono wyjątki od katalogu istotnych odstąpień. Wskazano, że zmiana PZT nie stanowi istotnego odstąpienia w przypadku urządzeń budowlanych oraz obiektów małej architektury. Ponadto, jako istotnego odstąpienia nie traktuje się:

 odstąpienia od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstąpienie zostało uzgodnione pod względem ochrony przeciwpożarowej,

 odstąpienia od wymagań zawartych w pozwoleniu konserwatora zabytków, jeżeli odstąpienie zostało uzgodnione z wojewódzkim konserwatorem zabytków,

 odstąpienia od projektowanych warunków higienicznych i zdrowotnych, jeżeli odstąpienie zostało uzgodnione z państwowym wojewódzkim inspektorem sanitarnym.

Kwalifikacja odstąpienia

Kwalifikacji odstąpienia jako istotnego lub nieistotnego dokonuje w dalszym ciągu projektant. W przypadku uznania, że odstąpienie jest nieistotne, projektant jest obowiązany zamieścić w PZT lub projekcie architektoniczno-budowla­nym odpowiednie informacje dotyczące tego odstąpienia.

Zmiany w projekcie technicznym

Ze względu na nowy sposób kształtowania projektu budowlanego, wprowadzono nowy art. 36b PrBud, zgodnie z którym zmiany w projekcie technicznym dotyczące rozwiązań, które podlegały uzgodnieniom, wymagają ponownego uzyskania tych uzgodnień. Odstąpienie jest dopuszczalne po dokonaniu przez projektanta zmian w projekcie oraz ich sprawdzenia przez projektanta sprawdzającego, o ile to sprawdzenie jest wymagane.

Podsumowanie

Wprowadzone Nowelizacją zmiany w zakresie uzyskiwania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę zawężają katalog odstąpień od dokumentacji projektowej, które wymagają pozwoleń zamiennych. W założeniu powinno to doprowadzić do uelastycznienia procesu inwestycyjnego i uproszczenia formalności budowlanych. Podobne zmiany dotyczą odstąpień istotnych w zakresie wskazanych w art. 36a ust. 1a zgłoszeń, które są możliwe także po dokonaniu ponownego zgłoszenia.

Zmiany powyższe wydają się niezbędne, biorąc pod uwagę zwiększający się czas oczekiwania na uzyskanie pozwoleń na budowę i pozwoleń zamiennych. W tym kontekście warto wskazać, że od 1 lipca 2021 roku, na gruncie kolejnej nowelizacji, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę będzie można złożyć w formie dokumentu elektronicznego z wykorzystaniem formularza.