Aktualnie zmiany do ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (tzw. specustawa mieszkaniowa) pochodzą z trzech źródeł i momentami nie są ze sobą spójne. Mowa tu o:
1) ustawie z dnia 26 stycznia 2023 roku o zmianie ustaw w celu likwidowania zbędnych barier administracyjnych i prawnych („Ustawa likwidująca bariery”; obowiązuje od 12 maja 2023 roku),
2) ustawie z dnia 7 lipca 2023 roku o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw („Reforma planowania”; podpisana przez Prezydenta w dniu 24 lipca 2023 roku),
3) Komisyjnym projekcie ustawy o ograniczeniu biurokracji i barier prawnych („Projekt Komisyjny”; projekt wpłynął do Sejmu w dniu 5 lipca 2023 roku).
Ustawa likwidująca bariery
Oprócz dodania definicji terenu biologicznie czynnego oraz zabudowy śródmiejskiej, obowiązująca już Ustawa likwidująca bariery wprowadziła do specustawy następujące zmiany:
1) formy realizacji działalności handlowej i usługowej – został dodany warunek, który stanowi, że powierzchnia użytkowa przeznaczona na działalność handlową lub usługową nie będzie mniejsza niż 5% i nie przekroczy 20% powierzchni użytkowej;
2) warunek niesprzeczności ze studium – początkowo warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczył terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe produkcyjne itd. (art. 5 ust. 4 pkt 1), aktualnie warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczy także terenów na których:
· jest lub może być zlokalizowany obiekt handlowy o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. m2,
· jest zlokalizowany budynek biurowy,
3) wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji, z którym inwestor występuje zawierać winien określenie minimalnego udziału powierzchni ogólnodostępnego, nieogrodzonego urządzonego terenu wypoczynku oraz rekreacji lub sportu lokalizowanego w ramach terenu biologicznie czynnego na terenie inwestycji mieszkaniowej;
4) uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej – w tym zakresie doszło do zmiany okresu obowiązywania uchwały z 3 na 6 lat od dnia opublikowania uchwały w wojewódzkim dzienniku urzędowym decyzja o pozwoleniu na budowę inwestycji mieszkaniowej nie stała się ostateczna;
5) warunki lokalizacji inwestycji mieszkaniowej – Ustawa likwidująca bariery wprowadzone nowe warunki, zgodnie z którymi inwestycja mieszkaniowa ma nieć zapewniony:
a) dla inwestycji mieszkaniowych:
· minimalny udział powierzchni terenu biologicznie czynnego (min. 20% powierzchni terenu inwestycji mieszkaniowej, przy czym co najmniej 50% terenu biologicznie czynnego ma stanowić ogólnodostępny, nieogrodzony, urządzony teren wypoczynku oraz rekreacji),
· minimalną liczbę miejsc postojowych (co najmniej 1,5 krotność liczby przewidzianych mieszkań),
b) dla inwestycji mieszkaniowej zlokalizowanej w obszarze zabudowy śródmiejskiej:
· minimalny udział powierzchni terenu biologicznie czynnego (min. 12,5 % powierzchni terenu inwestycji mieszkaniowej),
· minimalną liczbę miejsc postojowych (co najmniej równa liczbie przewidzianych mieszkań),
6) ogólnodostępny, nieogrodzony, urządzony teren – Ustawa likwidująca bariery wprowadza obowiązek zapewnienia minimalnego udziału ogólnodostępnego, nieogrodzonego, urządzonego terenu wypoczynku oraz rekreacji i sportu w ramach terenu biologicznie czynnego. Obowiązek tez jednak nie dotyczy:
· inwestycji mieszkaniowych obejmujących budowę, przebudowę lub zmianę sposobu użytkowania budynków mieszkalnych jednorodzinnych,
· inwestycji mieszkaniowych zlokalizowanych w obszarze zabudowy śródmiejskiej.
Reforma planowania
Reforma planowania, która została podpisana przez Prezydenta w dniu 24 lipca 2023 roku, wprowadza plan ogólny gminy jako akt prawa miejscowego obejmujący gminę w granicach administracyjnych i jednocześnie usuwa z systemu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy.
Wobec tych zmian niezbędne stało się wymienienie odwołania do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy na odwołanie do planu ogólnego gminy.
W ślad Reformy planowania wykreślony zostanie punkt stanowiący o terenach, których nie dotyczą warunki niesprzeczności ze studium (prowadzony Ustawą likwidującą bariery, pkt 2 powyżej).
Reforma planowania zakłada także skrócenie obowiązywania specustawy mieszkaniowej do dnia 1 stycznia 2026 roku (pierwotnie ustawa traci moc z dniem 31 grudnia 2028 roku). Od tego dnia będą obowiązywały plany ogólne gmin, a także zintegrowany plan inwestycyjny oraz nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy.
Projekt Komisyjny
Projekt Komisyjny, który wpłynął do Sejmu w dniu 5 lipca 2023 roku (druk nr 3502), zakłada wprowadzenie kolejnych zmian do specustawy mieszkaniowej.
Jak czytamy w uzasadnieniu do Projektu Komisyjnego: „Celem nowelizacji jest wyjście naprzeciw uwagom zgłaszanym przez zainteresowane podmioty w trakcie prac nad poprzednim komisyjnym projektem ustawy o likwidacji zbędnych barier administracyjnych i prawnych, które zostały jednak sformułowane na zbyt późnym etapie prac legislacyjnych w Sejmie i zignorowane przez senacką większość na etapie prac legislacyjnych w Senacie”.
Dodatkowo: „Celem tych zmian (oprócz korekty redakcyjnej i doprecyzowującej) jest w pierwszej kolejności przywrócenie gminom autonomii w określaniu minimalnej liczby miejsc parkingowych, które miałyby być zrealizowane w ramach inwestycji mieszkaniowych”.
Projekt komisyjny zakłada zmianę m.in. w zakresie działalności handlowej i usługowej. Zgodnie z propozycją zawartą w Projekcie Komisyjnym działalność handlową i usługową można realizować pod warunkiem, że powierzchnia użytkowa przeznaczona na działalność handlową lub usługową nie będzie mniejsza niż 2,5% i nie przekroczy 40% powierzchni użytkowej (dla porównania pkt 1 powyżej).
Dodatkowo, Projekt Komisyjny zakłada wykreślenie określania minimalnej liczby miejsc parkingowych, które miałyby być realizowane w ramach inwestycji mieszkaniowych, pozostawiając wytyczne o minimalnym udziale powierzchni terenu biologicznie czynnego, który stanowić ma ogólnodostępny, nieogrodzony, urządzony teren wypoczynku oraz rekreacji lub sportu (dla porównania pkt 5 powyżej).
Zgodnie z założeniami Projektu Komisyjnego termin obowiązywania specustawy mieszkaniowej ma zostać wydłużony do końca 2030 roku, tymczasem zgodnie z założeniami Reformy planowania wygaśnięcie specustawy mieszkaniowej nastąpi z dniem 1 stycznia 2026 roku.
Nie da się ukryć, że dynamika zmian jest duża. W świetle aktualnych propozycji trudno mówić o spójności i przejrzystości. Celem śledzenia zmian w wyżej komentowanych ustawach, poniżej linki do przebiegu procesu legislacyjnych wybranych ustaw:
1) Komisyjny projekt:
https://www.sejm.gov.pl/sejm9.nsf/PrzebiegProc.xsp?nr=3502
2) Reforma planowania:
