Odszkodowanie planistyczne – roszczenia przysługujące właścicielowi po zmianie planu miejscowego

Uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nierzadko wpływa na sytuację właściciela nieruchomości. Jest to akt prawa miejscowego, na podstawie którego gmina przesądza o przeznaczeniu danego terenu, jak również decyduje o sposobach jego zagospodarowania oraz zabudowy. Jeśli w wyniku zmian planistycznych dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości zostanie istotnie ograniczony lub nie będzie już możliwy albo wartość działki ulegnie obniżeniu, to nasuwa się pytanie jakie roszczenia przysługują właścicielom nieruchomości?

Odpowiedzi należy szukać w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: „u.p.z.p.”),a dokładnie w treści art. 36 i 37 tej ustawy, które regulują kwestie tzw. odszkodowania planistycznego, przysługującego właścicielowi nieruchomości po spełnieniu określonych warunków.

Jakie formy rekompensaty przewiduje ustawa w przypadku obniżenia wartości nieruchomości?

Zgodnie z art. 36 ust. 1 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może domagać się:

· odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

· wykupienia nieruchomości lub jej części przez gminę

Prawo do odszkodowania powstaje, gdy nowe ustalenia planu ograniczają możliwość korzystania z nieruchomości w porównaniu do stanu sprzed jego wejścia w życie.

Przykład: Jeśli działka była wcześniej przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną, a po zmianie planu znajduje się na terenie zieleni publicznej, to właściciel nie może już jej zabudować, tak jak mógł to zrobić na podstawie wcześniejszych zapisów planu. Tym samym doszło do uniemożliwienia korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób.

To właściciel decyduje, jaką formę rekompensaty wybierze - czy domagać się będzie wypłaty odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę, czy wykupu całości lub części nieruchomości. W myśl art. 36 ust. 2 u.p.z.p. realizacja tych roszczeń może nastąpić także w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi nieruchomości zamiennej. Gmina ma obowiązek uwzględnić jedno z żądań, jeżeli zostały spełnione przesłanki ustawowe.

Odszkodowanie za spadek wartości nieruchomości

Oprócz szkody związanej z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości, w art. 36 ust. 3 u.p.z.p. została przewidziana możliwość uzyskania odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości.

W takim przypadku właściciel, jeśli wcześniej nie skorzystał z roszczeń opisanych powyżej, może wystąpić o odszkodowanie równe obniżeniu wartości nieruchomości. Uprawnienie to przysługuje tylko wtedy, gdy w określonym czasie po wejściu w życie nowego planu nieruchomość zostaje sprzedana po niższej cenie niż mogłaby być sprzedana przed zmianą planu.

Ustalenie wysokości odszkodowania

Jak wynika z art. 37 u.p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży. Obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu i faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości, obowiązującego przed uchwaleniem tego planu. Różnicę tę określają rzeczoznawcy majątkowi.

Terminy dochodzenia odszkodowania w związku z uchwaleniem planu miejscowego

Roszczenia o odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości z art. 36 ust. 3 u.p.z.p. można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Roszczenie o odszkodowanie z art. 36 ust. 1 u.p.z.p. ma charakter majątkowy, dlatego zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, ulega przedawnieniu po upływie 6 lat od dnia wejścia w życie nowego planu miejscowego. Istotny w odniesieniu do roszczeń odszkodowawczych jest przypadek, gdy roszczenie takie przysługuje przedsiębiorcy (zarówno osobie prowadzącej działalność gospodarczą, jak i spółce prawa handlowego), bowiem wówczas czas przedawnienia skraca się do 3 lat, o ile nieruchomość objęta planem miejscowym służyła wykonywaniu działalności gospodarczej lub była ściśle związana z taką działalnością.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że orzecznictwo nie jest jednomyślne w zakresie właściwego terminu na zgłoszenie roszczeń przez przedsiębiorców, zwłaszcza zajmujących się zawodowo obrotem nieruchomościami. Niektóre sądy obstają za krótszym terminem, traktując uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jako jeden z elementów ryzyka biznesowego. Inne sądy wskazują, że „szkoda planistyczna” nie wynika ze sposobu prowadzenia działalności gospodarczej, więc zastosowanie ma termin dłuższy.

Jeśli chodzi o odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości (art. 36 ust. 3 u.p.z.p.), to terminy przedawnienia pozostają takie same jak w przypadku roszczeń z art. 36 ust. 1 u.p.z.p. Na termin przedawnienia roszczeń nie ma wpływu wskazany w art. 37 ust. 3 u.p.z.p. termin zgłaszania roszczeń od wejścia w życie planu miejscowego. Są to dwa odrębne terminy, których musi dopilnować osoba uprawniona do odszkodowania, ale o odrębnym skutku.

Procedura dochodzenia roszczeń z tytułu szkody planistycznej

Zgodnie z art. 37 ust. 9 u.p.z.p., wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń za faktycznie poniesione straty lub za spadek wartości mienia, jak również żądania dotyczące wykupu nieruchomości lub zaproponowania zamiany nieruchomości na inną, następuje w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie.

Przepisy u.p.z.p. przewidują dwuetapowy sposób postępowania:

1. Etap przedsądowy – polega na skierowaniu do gminy wniosku pisemne obejmującego żądanie odszkodowania lub wykupu/zamiany nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć dokumenty potwierdzające własność oraz ewentualnie operat szacunkowy określający wartość nieruchomości. Wysokość odszkodowania jest ustalana w drodze porozumienia. Jak już zostało wskazane powyżej, w przypadku roszczeń o odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości w sytuacji jej sprzedaży, muszą być one zgłaszane w terminie 5lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

2. Etap sądowy – jeśli gmina odmawia wypłaty lub nie podejmuje działań w ustawowym terminie, właściciel może dochodzić swoich roszczeń przed sądem powszechnym. W praktyce wiele spraw kończy się dopiero na tym etapie, ponieważ gminy często próbują unikać wypłaty odszkodowań, kwestionując wartość szkody lub twierdząc, że nie doszło do istotnego ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości. Organ może również rozwiązać kwestię roszczeń, zawierając z właścicielem nieruchomości stosowną ugodę. Biorąc pod uwagę, że postępowania sądowe bywają długotrwałe, polubowne załatwienie sprawy może być w wielu przypadkach dużo efektywniejszym rozwiązaniem.

Podsumowanie

Odszkodowanie planistyczne stanowi ważne narzędzie ochrony praw właścicieli nieruchomości, których sytuacja została pogorszona na skutek nowych ustaleń planistycznych. Pomimo, że uzyskanie rekompensaty bywa wymagające i czasochłonne, a ponadto wiąże się często z koniecznością uzyskania profesjonalnej opinii rzeczoznawcy, to warto z niego skorzystać. Jeśli nie wiesz, jak rozpocząć procedurę i potrzebujesz więcej informacji, skonsultuj się z prawnikiem, który pomoże ocenić skalę szkody i przygotować stosowny wniosek kierowany do gminy, co zwiększy Twoje szanse na uzyskanie odszkodowania planistycznego.

‍

Odszkodowanie planistyczne – roszczenia przysługujące właścicielowi po zmianie planu miejscowego