Zasiedzenie służebności przesyłu w 2025 roku

Zasiedzenie służebności ze szczególnym uwzględnieniem służebności przesyłu. Analiza orzecznictwa i strategie obrony właściciela.

Wprowadzenie: instytucja zasiedzenia jako mechanizm stabilizacji prawnej

Definicja instytucji zasiedzenia

Zasiedzenie stanowi jeden z pierwotnych sposobów nabycia własności w polskim systemie prawnym, umożliwiający przekształcenie długotrwałego stanu faktycznego w stan prawny. Dotyczy to zarówno prawa własności nieruchomości (uregulowanego w art. 172 Kodeksu cywilnego), jak i ograniczonych praw rzeczowych, w szczególności służebności gruntowych i służebności przesyłu.

Głównym celem ustawodawcy, wprowadzającego i utrzymującego instytucję zasiedzenia, nie jest "nagradzanie" posiadacza kosztem właściciela, lecz usunięcie stanu długotrwałej niezgodności między faktycznym sposobem władania rzeczą, a formalnym tytułem prawnym. Instytucja ta ma na celu wprowadzenie stabilności i bezpieczeństwa w obrocie prawnym, zapobiegając kwestionowaniu praw, które były wykonywane w sposób nieprzerwany i jawny przez wymagany prawem okres.

Klasyfikacja i możliwość zasiedzenia służebności

W polskim prawie cywilnym wyróżnia się trzy kategorie służebności:

Służebności gruntowe: obciążają jedną nieruchomość (nieruchomość obciążona) na rzecz każdoczesnego właściciela innej nieruchomości (nieruchomość władnąca). Treść tego prawa polega na możliwości korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej lub na ograniczeniu właściciela nieruchomości obciążonej w wykonywaniu pewnych uprawnień. Służebność gruntową można zasiedzieć.

Służebności osobiste: obciążają nieruchomość na rzecz oznaczonej, konkretnej osoby fizycznej. Są ściśle związane z osobą uprawnioną i wygasają wraz z jej śmiercią. W związku z tym zgodnie z art. 304 Kodeksu cywilnego służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie.

Służebności przesyłu: obciążają nieruchomość na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego. Treścią tego prawa jest to, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem urządzeń przesyłowych posadowionych na tej nieruchomości.

Możliwość zasiedzenia służebności przesyłu, choć nie jest wprost uregulowana w odrębnym przepisie, opiera się na odesłaniu, że do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych.

Służebność przesyłu: definicja, ustanowienie i wygaśnięcie

Istota i treść służebności przesyłu

Służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym, które pozwala przedsiębiorcy, będącemu właścicielem urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania mediów(płynów, pary, gazu, energii elektrycznej itp.), na korzystanie w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem urządzeń przesyłowych.

Charakterystyczną cechą służebności przesyłu jest jej trwałe związanie z przedsiębiorstwem lub urządzeniami. Służebność ta automatycznie przechodzi na każdego nabywcę przedsiębiorstwa lub urządzeń przesyłowych. Wygaśnięcie służebności następuje najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa. Po jej wygaśnięciu, na przedsiębiorcy spoczywa prawny obowiązek usunięcia urządzeń utrudniających korzystanie z nieruchomości; jeżeli usunięcie wiązałoby się z nadmiernymi trudnościami lub kosztami, przedsiębiorca ma obowiązek naprawienia wynikłej szkody.

Alternatywne sposoby ustanowienia

Oprócz zasiedzenia, służebność przesyłu może powstać w drodze umowy (wymagającej formy aktu notarialnego) lub na mocy orzeczenia sądu. Wprowadzenie służebności przesyłu do Kodeksu cywilnego w 2008 roku dało stronom wzajemne roszczenia o jej ustanowienie:

Roszczenie przedsiębiorcy: Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy, a ustanowienie służebności jest konieczne do właściwego korzystania z urządzeń, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia przez sąd, za odpowiednim wynagrodzeniem.

Roszczenie właściciela: Analogicznie, jeśli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy, a służebność jest konieczna do korzystania z urządzeń, właściciel może żądać ustanowienia służebności za wynagrodzeniem.

Istnienie ustawowego roszczenia o ustanowienie służebności za wynagrodzeniem dowodzi, że zasiedzenie, choć jest dla przedsiębiorcy metodą legalizacji wieloletniego stanu faktycznego, nie jest sposobem na uniknięcie obowiązku finansowego. Ustawodawca zapewnił właścicielowi możliwość sformalizowania obciążenia gruntu, jednocześnie gwarantując mu rekompensatę finansową.

Podstawowe przesłanki zasiedzenia służebności

Do nabycia służebności przesyłu przez zasiedzenie niezbędne jest łączne spełnienie dwóch podstawowych przesłanek: odpowiednio długie i nieprzerwane posiadanie służebności (tzw. quasi-possessio) oraz istnienie trwałego i widocznego urządzenia, z którego posiadacz korzysta.

Nieprzerwane posiadanie służebności

Posiadanie służebności (art. 352 Kodeksu cywilnego) polega na faktycznym korzystaniu z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści danej służebności, przy czym to władztwo ma charakter posiadania zależnego, ale wykonywanego tak, jakby posiadaczowi przysługiwało prawo służebności. Posiadanie to musi być nieprzerwane i jawne, polegające na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia wykonanego przez posiadacza.

Terminy zasiedzenia: ustalenie dobrej i złej wiary

Długość wymaganego okresu posiadania jest zależna od dobrej lub złej wiary posiadacza w momencie objęcia służebności w posiadanie. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, obowiązują terminy:

20 lat – w przypadku posiadania w dobrej wierze.

30 lat – w przypadku posiadania w złej wierze.

Dobra wiara vs. zła wiara

W kontekście zasiedzenia służebności przesyłu, dobra wiara jest stanem rzadkim i trudnym do udowodnienia. Zasadą jest, że objęcie służebności w posiadanie bez zachowania wymaganej formy prawnej (aktu notarialnego) skutkuje przyjęciem złej wiary.

Sąd Najwyższy konsekwentnie przyjmuje, że na dobrą wiarę może powołać się, co do zasady, ten, kto nabył władztwo po złożeniu przez właściciela nieruchomości oświadczenia o ustanowieniu służebności w formie aktu notarialnego, które to oświadczenie okazało się później nieważne (np. z powodu wady oświadczenia woli). W większości spraw przesyłowych, zwłaszcza dotyczących historycznych instalacji przedsiębiorstw państwowych, infrastruktura powstawała bez jakiegokolwiek tytułu prawnego lub formalnej umowy, co nieuchronnie prowadzi do przyjęcia złej wiary posiadacza. Oznacza to, że w praktyce 30 lat jest terminem domyślnym dla zdecydowanej większości spraw.

Należy podkreślić, że stan dobrej lub złej wiary ustala się wyłącznie na moment objęcia posiadania. Późniejsza utrata dobrej wiary, np. na skutek sprzeciwu właściciela nieruchomości, nie szkodzi posiadaczowi (malafides superveniens non nocet).

Pojęcie „trwałego i widocznego urządzenia”

Analiza wymogu widoczności (art. 292 Kodeksu cywilnego)

Zgodnie z art. 292 Kodeksu cywilnego, zasiedzenie służebności gruntowej jest możliwe wyłącznie w przypadku, gdy służebność polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Urządzenie to musi być wynikiem świadomego działania człowieka i odpowiadać treści służebności pod względem gospodarczym, ułatwiając korzystanie z cudzej nieruchomości.

Koncepcja widoczności pełni funkcję ostrzegawczą. Jej celem jest stworzenie postrzegalnego, jawnego znaku faktycznego korzystania z cudzego gruntu, stanowiącego ostrzeżenie dla właściciela, że dalsze tolerowanie takiego stanu może doprowadzić do obciążenia nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym.

„Widoczność” urządzeń podziemnych

W przypadku służebności przesyłu wymóg "widocznego urządzenia" prowadzi do problemów interpretacyjnych, ponieważ znaczna część infrastruktury przesyłowej (rurociągi, podziemne kable) jest ukryta pod powierzchnią gruntu. Początkowo budziło to wątpliwości, czy w ogóle możliwe jest zasiedzenie służebności, której istota sprowadza się do korzystania z ukrytej infrastruktury.

W odpowiedzi na te wątpliwości, orzecznictwo Sądu Najwyższego przyjęło rozszerzoną interpretację przesłanki widoczności. Obecnie uznaje się, że urządzenia podziemne spełniają ten wymóg, jeżeli:

1.      ich istnienie i usytuowanie są odpowiednio oznakowane na nieruchomościach sąsiednich lub w otoczeniu (np. skrzynki, komory rewizyjne).

2.      są zaznaczone w odpowiednich, powszechnie dostępnych dokumentach geodezyjnych (np. mapy geodezyjne).

Właściciel nieruchomości obciążonej powinien mieć świadomość ich istnienia na podstawie konkretnych, zewnętrznych okoliczności (np. widoczne ślady robót, oznakowanie na sąsiednich działkach).

Jeżeli gazociąg lub wodociąg przebiega przez wiele nieruchomości i jest oznakowany w otoczeniu oraz zaznaczony w powszechnie dostępnych dokumentach geodezyjnych, kryterium widoczności jest spełnione.

Rygorystyczne najnowsze orzecznictwo Sądu Najwyższego

Najnowsze orzecznictwo wyraża jednak tendencję do zaostrzenia wymogu widoczności, zwłaszcza w przypadkach, gdy urządzenia były instalowane dawno temu w sposób utajniony.

W postanowieniu SN z 16lipca 2025 r. (sygn. akt I CSK 3934/24) wskazano, że sam fakt naniesienia głęboko wkopanego przewodu tłocznego na mapę geodezyjną w 1976 r. nie wystarcza do uznania przesłanki widoczności, jeśli jego obecność nie była sygnalizowana żadnymi znacznikami ani oznaczeniami w otoczeniu.

Sąd Najwyższy uznał, że poprzednicy prawni właścicieli, którzy nabyli nieruchomość leśną w innej części kraju w 1986 r., nie mieli żadnych zewnętrznych sygnałów (np. komór rewizyjnych, oznaczeń na gruncie lub w otoczeniu) sugerujących konieczność weryfikacji map geodezyjnych. Tym samym, urządzenie nie spełniło swojej funkcji ostrzegawczej. To rygorystyczne podejście podnosi poprzeczkę dowodową dla przedsiębiorców przesyłowych, wymagając wykazania, że urządzenie stanowiło realny, postrzegalny znak faktycznego obciążenia, a nie tylko ukryty element widoczny jedynie w specjalistycznej dokumentacji.

Bieg terminu w kontekście przekształceń własności państwowej

Sprawy o zasiedzenie służebności przesyłu mają charakter historyczny, nierozerwalnie związany z transformacjami ustrojowymi i własnościowymi w Polsce.

Chronologia biegu zasiedzenia

Kwestia początku biegu zasiedzenia jest złożona ze względu na zasadę jednolitości funduszu własności państwowej, obowiązującą przed 1 lutego 1989 r. W tym okresie Skarb Państwa(SP) był zarówno właścicielem gruntu, jak i właścicielem urządzeń przesyłowych. Zatem, dopóki SP był właścicielem gruntu, nie mógł zasiadywać służebności na własnej nieruchomości.

Bieg terminu zasiedzenia mógł rozpocząć się dopiero po zmianach ustrojowych, kiedy to doszło do rozdzielenia własności gruntu (często na rzecz samorządów lub osób prywatnych)i własności urządzeń (przekazywanych nowo powstałym przedsiębiorstwom). Zazwyczaj przyjmuje się, że bieg zasiedzenia rozpoczynał się po tej dacie, najczęściej po7 stycznia 1991 r., kiedy to przedsiębiorstwa państwowe nabyły prawo własności do urządzeń przesyłowych.

Następstwo prawne i doliczanie okresów

Aktualny posiadacz służebności (przedsiębiorca przesyłowy) ma możliwość doliczenia do własnego okresu posiadania czasu posiadania służebności przez swoich poprzedników prawnych, w tym okresu posiadania Skarbu Państwa sprzed 1 lutego 1989 r., pod warunkiem wykazania całego ciągu przekształceń podmiotowych i przeniesienia posiadania. W okresie przed 1989 r., choć posiadaczem samoistnym był SP, konieczne jest udokumentowanie, jaki podmiot sprawował zarząd operatywny siecią, aby uzasadnić ciągłość posiadania.

Zmiana linii orzeczniczej- zasiedzenie służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przed dniem 3sierpnia 2008 r

Przez wiele lat linia orzecznicza Sądu Najwyższego dopuszczała doliczanie okresu posiadania treści odpowiadającej służebności przesyłu (tzw. quasi-służebności gruntowej) przed wprowadzeniem samej instytucji służebności przesyłu do Kodeksu cywilnego w dniu3 sierpnia 2008 r.

Jednakże postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2023 r. (sygn. akt III CZP 108/22) stanowi odejście od tego utrwalonego poglądu. Sąd Najwyższy przyjął w nim stanowisko, zgodnie z którym zasiedzenie służebności przesyłu nie mogło rozpocząć biegu przed datą wejścia w życie przepisów ją regulujących. U podstaw tej tezy leży argument, że prawnie niemożliwe jest nabycie przez zasiedzenie prawa, które w momencie rozpoczęcia posiadania nie istniało w porządku prawnym.

Praktyczne konsekwencje tego orzeczenia są znaczące. Jeżeli przyjąć, że bieg zasiedzenia mógł rozpocząć się najwcześniej 3 sierpnia 2008 r., a przy założeniu złej wiary przedsiębiorstwa przesyłowego zastosować 30-letni okres zasiedzenia, to pierwsze służebności przesyłu będą mogły być nabyte przez zasiedzenie dopiero w 2038 roku.

To przesunięcie czasowe istotnie osłabia pozycję procesową przedsiębiorstw przesyłowych, które budowały swoją strategię prawną na założeniu możliwości doliczania okresów posiadania sięgających lat 90. XX wieku. Jednocześnie wzmacnia ono pozycję właścicieli nieruchomości, którzy mogą dochodzić roszczeń o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z ich gruntów przez okres potencjalnie rozciągający się do 2038 roku — o ile sądy nie uznają wcześniejszego rozpoczęcia biegu zasiedzenia.

Przerwanie biegu zasiedzenia i strategie obrony właściciela

Skuteczna obrona właściciela nieruchomości obciążonej przed zasiedzeniem wymaga podjęcia czynności prawnych, które przerwą bieg 20- lub 30-letniego terminu. Do przerwania biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o przerwaniu biegu przedawnienia (art. 123 § 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego).

Czynność przerywająca bieg zasiedzenia musi być przedsięwzięta bezpośrednio w celu dochodzenia, ustalenia, zaspokojenia lub zabezpieczenia prawa właściciela. Kluczowe znaczenie ma rozróżnienie, które roszczenia właściciela są w stanie ten bieg przerwać.

Czynności skuteczne (przerywające bieg przedawnienia)

Dwie kategorie roszczeń właściciela zostały uznane w orzecznictwie za przerywające bieg zasiedzenia:

1.      Wniosek właściciela o ustanowienie służebności przesyłu (Art. 305² § 2 Kodeksu cywilnego):

Wniosek ten ma na celu uregulowanie stanu prawnego na warunkach właściciela (uzyskanie wynagrodzenia), co pozbawia posiadacza możliwości nabycia prawa w drodze zasiedzenia. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21stycznia 2011 r., sygn. Akt III CZP 124/10, uznał, że jest to czynność właściciela przedsięwzięta bezpośrednio w celu dochodzenia swoich praw, która przerywa bieg zasiedzenia.

 2.      Wytoczenie powództwa negatoryjnego (art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego):

Powództwo o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń(np. usunięcie urządzeń) jest bezpośrednim atakiem na posiadanie przedsiębiorcy i kwestionuje jego faktyczne władztwo. Jest to czynność zmierzająca do odzyskania pełnej kontroli nad nieruchomością.

Czynności nieskuteczne (nieprzerywające biegu przedawnienia)

Zupełnie inaczej traktowane jest roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie.

Powództwo o zasądzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie (art. 224/225 Kodeksu cywilnego) ma charakter roszczenia obligacyjnego. Właściciel domaga się w tym przypadku jedynie rekompensaty finansowej za dotychczasowe korzystanie z nieruchomości, nie kwestionując przy tym samego posiadania ani nie dążąc do jego usunięcia.

W uchwale z dnia 26listopada 2014 r. (sygn. akt III CZP 45/14) Sąd Najwyższy orzekł, że wytoczenie przez właściciela powództwa o zasądzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności nie przerywa biegu zasiedzenia. Wynika to z faktu, że takie powództwo nie stanowi zakwestionowania posiadania.

Ta różnica ma istotne znaczenie dla strategii prawnej właściciela. Właściciel, który koncentruje się jedynie na uzyskaniu odszkodowania finansowego za minione lata, może nieświadomie pozwolić przedsiębiorcy na spokojne dokończenie 30-letniego okresu posiadania, tym samym trwale tracąc możliwość kontroli nad nieruchomością i ustanowieniem służebności na własnych warunkach. Z tego powodu zaleca się podejmowanie działań zmierzających do zmiany lub likwidacji stanu faktycznego, aby "zatrzymać zegar" zasiedzenia.

Roszczenia uzupełniające: wynagrodzenie za bezumowne korzystanie

Zachowanie prawa do wynagrodzenia pomimo zasiedzenia

Kwestia roszczeń uzupełniających jest jedną z najbardziej kontrowersyjnych w sprawach o zasiedzenie. Mimo utraty własności (lub obciążenia służebnością) na skutek zasiedzenia, Sąd Najwyższy prezentuje stanowisko, że roszczenie byłego właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości przez posiadacza w okresie poprzedzającym datę zasiedzenia, nie wygasa.

Uzasadnienie tej tezy opiera się na względach aksjologicznych. Odmienne podejście prowadziłoby do nieuzasadnionego uprzywilejowania posiadacza, który zazwyczaj działa w złej wierze, kosztem właściciela tracącego zarówno prawo, jak i należne mu wynagrodzenie za bezprawne korzystanie z nieruchomości przez wiele lat.

Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przed datą zasiedzenia podlega ogólnym przepisom o przedawnieniu. Termin ten wynosi trzy lata i liczony jest odrębnie dla każdego rocznego okresu korzystania, zgodnie z art. 118 w zw. z art.224–225 Kodeksu cywilnego.

Metodyka wyceny wartości służebności i wynagrodzenia

Zarówno w sprawach o sądowe ustanowienie służebności, jak i w roszczeniach o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie, niezbędne jest przeprowadzenie profesjonalnej wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego.

Rzeczoznawca dokonuje wyboru metody wyceny na podstawie analizy dostępnych danych rynkowych. Metodą preferowaną jest określenie wartości służebności w oparciu o stawkę wynagrodzenia za 1 m² powierzchni pasa służebności przesyłu, ustaloną na podstawie wiarygodnych cen transakcyjnych lub dochodów z najmu/dzierżawy podobnych nieruchomości obciążonych służebnością.

Proceduralne aspekty stwierdzenia zasiedzenia służebności

Postępowanie sądowe

Stwierdzenie zasiedzenia służebności (czy to gruntowej, czy przesyłu) następuje w trybie postępowania nieprocesowego. Wnioskodawcą jest zazwyczaj przedsiębiorca przesyłowy, który dąży do legalizacji swojego prawa, a uczestnikami są wszyscy właściciele nieruchomości, przez które przebiega infrastruktura. Postępowanie to prowadzi sąd rejonowy właściwy ze względu na położenie nieruchomości.

Skuteczne przeprowadzenie postępowania wymaga od wnioskodawcy przedstawienia obszernej dokumentacji, w tym wyrysów z mapy zasadniczej, odpisów ksiąg wieczystych oraz dowodów historycznych potwierdzających ciągłość i charakter posiadania, a zwłaszcza istnienie trwałego i widocznego urządzenia.

Koszty postępowania

Koszt zainicjowania sprawy o stwierdzenie zasiedzenia służebności nie jest wysoki. Zgodnie z art.39 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, od wniosku o stwierdzenie nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie (co obejmuje również służebność przesyłu w drodze odpowiedniego stosowania) pobiera się stałą opłatę sądową w wysokości 200 złotych.

Niska opłata sądowa (200zł) stanowi jednak jedynie niewielką część rzeczywistych kosztów postępowania. Główne wydatki wiążą się ze złożonością dowodową sprawy i obejmują przede wszystkim wynagrodzenia biegłych sądowych. Do tego należą opinie z zakresu geodezji(ustalenie przebiegu i powierzchni pasa posiadania), ekspertyzy dotyczące historii techniki (określenie daty posadowienia urządzeń) oraz w razie potrzeby opinie specjalistyczne potwierdzające widoczność i ciągłość posiadania. Bez tych opinii udowodnienie przesłanek zasiedzenia w szczególności widoczności, ciągłości oraz początkowej daty posiadania jest w praktyce niemożliwe.

Podsumowanie

Służebność przesyłu została wprowadzona do polskiego Kodeksu cywilnego w 2008 roku. Jej zasiedzenie jest możliwe poprzez odpowiednie stosowanie przepisów o służebnościach gruntowych. Zasiedzenie służebności przesyłu wymaga łącznego spełnienia dwóch przesłanek: nieprzerwane korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia przesyłowego oraz upływu 30 lat przy złej wierze posiadacza samoistnego służebności (co jest standardem w przypadku historycznej infrastruktury). Wymóg widoczności urządzenia jest interpretowany przez sądy coraz bardziej rygorystycznie, przy czym infrastruktura podziemna (np. rurociągi, kable) może nie spełniać tego kryterium, jeśli brak jest zewnętrznych oznaczeń jej przebiegu.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego pojawia się stanowisko, że przed wprowadzeniem służebności przesyłu do Kodeksu cywilnego w 2008 roku nie było możliwe jej zasiedzenie ze względu na brak podstawy prawnej tego typu ograniczonego prawa rzeczowego. Stanowisko to budzi istotne wątpliwości praktyczne i wymaga uważnego monitorowania rozwoju linii orzeczniczej. Skuteczna obrona właściciela nieruchomości przed zasiedzeniem służebności przesyłu wymaga złożenia wniosku o ustanowienie służebności za wynagrodzeniem lub wytoczenia powództwa negatoryjnego. Wyłącznie te czynności przerywają bieg zasiedzenia.

Zgodnie z najnowszym orzecznictwem SN, roszczenie właściciela o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie wygasa pomimo zasiedzenia służebności przesyłu przez przedsiębiorcę przesyłowego. Właściciel zachowuje roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie za cały okres poprzedzający zasiedzenie. Roszczenia te przedawniają się z upływem trzech lat, przy czym termin przedawnienia liczy się odrębnie dla każdego rocznego okresu korzystania, co umożliwia dochodzenie należności nawet za znaczną część okresu bezumownego korzystania.

‍