Zintegrowany plan inwestycyjny - proces uchwalania ZPI w Warszawie

Informacje ogólne - czym jest zintegrowany plan inwestycyjny?

Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) jest szczególną formą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który obejmuje obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej. Przez inwestycję główną należy rozumieć główne przedsięwzięcie czyli tę inwestycję, która jest podstawowym zamiarem inwestora. Z kolei definicja inwestycji uzupełniającej została zawarta w art. 2 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (UPZP),który określa ją jako inwestycję w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy sieci uzbrojenia terenu w rozumieniu art. 2 pkt 11 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne, dróg publicznych, linii kolejowych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, obiektów, w których prowadzona jest działalność z zakresu pomocy społecznej, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, obszarów zieleni publicznej, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową - o ile służy obsłudze inwestycji głównej.

ZPI można zasadniczo uchwalić dla każdego rodzaju inwestycji, a wejście w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego powoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego przez ten ZPI (art. 37ea ust. 4 UPZP).ZPI może być uchwalony przez radę gminy na wniosek inwestora złożony za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Uchwalenie ZP poprzedzają negocjacje oraz zawarcie umowy urbanistycznej. Celem wprowadzenia tej instytucji jest przyznanie gminom dużej swobody w lokalizowaniu i realizacji inwestycji, przy zachowaniu zgodności z planem ogólnym oraz przy większym udziale społecznym.

ZPI w Warszawie

Mając na uwadze dotychczasowe doświadczenia ze specustawy mieszkaniowej, Prezydent m.st. Warszawy wydał dwie instrukcje dotyczące zasad przygotowania ZPI i inwestycji uzupełniającej. Prezydent podkreślił również, że możliwość prowadzenia dialogu z miastem o przyszłej inwestycji przed formalną procedurą jest rozwiązaniem pozwalającym wypracować najlepsze projekty.

Instrukcja Prezydenta m.st. Warszawy z dnia 10 marca 2025 r. dotycząca zasad przygotowania zintegrowanego planu inwestycyjnego

Etap I - wstępne opiniowania

W pierwszej kolejności inwestor powinien przedłożyć do Biura Architektury i Planowania Przestrzennego (BAiPP) wstępną koncepcję urbanistyczno-architektoniczną inwestycji (KUA).Instrukcja określa szczegółowe wytyczne wskazujące jakie elementy powinna zawierać KUA.  

W przypadku złożenia przez inwestora kompletnego materiału BAiPP opiniuje zamierzenie pod względem urbanistycznym i architektonicznym w terminie 14 dni od jego przedłożenia.

Po wypracowaniu kształtu i parametrów inwestycji inwestor przedkłada poprawioną KUA. W przypadku, kiedy BAiPP nie potwierdzi, że dysponuje opracowaniem ekofizjograficznym o dostatecznej szczegółowości, do KUA należy dołączyć informacje dotyczące uwarunkowań środowiskowych.

Następnie BAiPP występuje o opinie wstępne KUA kolejno do:

1.      Zarządu Dzielnicy w zakresie inwestycji uzupełniającej oraz w celu określenia potrzeb Dzielnicy,

2.      innych jednostek miejskich, w zależności od uwarunkowań,

3.      Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej (MKUA).

Ostatnim etapem wstępnego opiniowania jest wydanie przez BAiPP opinii z uwzględnieniem wyników opiniowania (w terminie 14 dni od uzyskania ostatniej opinii).

W przypadku uzyskania pozytywnej opinii, BAiPP przekazuje informacje do Biura Mienia Miasta i Skarbu Państwa (BMMiSP) o wydaniu opinii, co umożliwia zainicjowanie przez inwestora rozmów w zakresie określenia ram umowy urbanistycznej.

Etap II - przedłożenie roboczego wniosku

Celem przedłożenia roboczego wniosku jest uniknięcie braków formalnych, a co za tym idzie wydłużenia postępowania na etapie wniosku formalnego. W tym zakresie instrukcja szczegółowo wymienia jakie dokumenty powinny zostać przedłożone w wersji papierowej i elektronicznej.

BAiPP sprawdza kompletność roboczej wersji wniosku w terminie 14 dni.

Instrukcja Prezydenta m.st. Warszawy z dnia 9 lipca 2025 r. dotycząca inwestycji uzupełniających

Etap III - wypracowanie zakresu inwestycji uzupełniającej

Trzecim etapem jest wypracowanie zakresu inwestycji uzupełniającej, na podstawie którego zostanie sporządzona umowa urbanistyczna.

Po otrzymaniu pozytywnej opinii KUA w zakresie kształtu i parametrów inwestycji głównej, BAiPP przekazuje do wiadomości informacje do BMMiSP o wydaniu opinii, a inwestor składa do BMMiSP wniosek z prośbą o wskazanie zakresu inwestycji uzupełniającej. Następnie BMMiSP udostępnia otrzymany od inwestora materiał właściwym jednostkom miejskim wyznaczając termin 30 dni na przedstawienie potrzeb Miasta w zakresie inwestycji uzupełniających i w oparciu o otrzymane stanowiska jednostek miejskich ustala zakres inwestycji uzupełniającej.

1.      Kolejno, BMMiSP organizuje spotkanie robocze, na którym Burmistrz przedstawia stanowisko Dzielnicy w zakresie inwestycji uzupełniającej uwzględniające uwagi właściwych wydziałów/jednostek pomocniczych Dzielnicy, zaś jednostki miejskie przedstawiają stanowisko dotyczące potrzeb w zakresie inwestycji uzupełniającej w ramach swoich kompetencji.

2.      W terminie 7dni od spotkania roboczego BMMiSP ustala zakres inwestycji uzupełniającej, a inwestor zajmuje stanowisko oraz przedkłada wstępną koncepcję inwestycji uzupełniającej, którą później BMMiSP przekazuje do BAiPP i właściwych jednostek miejskich w celu ostatecznej akceptacji.

3.      Po uzgodnieniu z inwestorem zakresu inwestycji uzupełniającej BMMiSP określa wymagania dot. ww. zakresu, a inwestor składa oświadczenie o jej akceptacji.

Wysokość partycypacji

Instrukcja Prezydenta m.st. Warszawy określa także zakres partycypacji finansowej inwestorów w ramach umowy urbanistycznej.

Łączna wartość oczekiwanej partycypacji dla inwestycji kubaturowych w trybie ZPI jest ustalona w odniesieniu do wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla m.st. Warszawy ustalanego zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia jest wartością zmienną, który podlega publikacji w drodze obwieszczenia przez Wojewodę Mazowieckiego. Do ustalenia wartości oczekiwanej partycypacji podstawą jest kwota będąca średnią z trzech ostatnich półroczy.

Wartość oczekiwanej partycypacji wynosi:

·        10% wskaźnika (stanowiącego jego uśrednioną wartość) w stosunku do projektowanej
powierzchni użytkowej mieszkań,

·        5% wskaźnika (stanowiącego jego uśrednioną wartość) w stosunku do powierzchni użytkowej pozostałych funkcji.

Wartość oczekiwanej partycypacji dla inwestycji niewytwarzających nowej powierzchni użytkowej (np. OZE) będzie ustalana indywidualnie.

Podsumowanie

1.      ZPI to szczególna forma planu miejscowego uchwalana dla konkretnej inwestycji przez radę gminy na wniosek inwestora po zawarciu umowy urbanistycznej;

2.      Prezydent m.st. Warszawy wydał dwie instrukcje dotyczące procedury uchwalania zintegrowanych planów inwestycyjnych, które stanowią ułatwienie dla inwestorów i przewidują etap wstępnego opiniowania, przedłożenie roboczego wniosku oraz wypracowanie zakresu inwestycji uzupełniającej;

3.      Określony został także zakres partycypacji finansowej inwestorów w ramach umowy urbanistycznej.

Aby dowiedzieć się więcej o zintegrowanych planach inwestycyjnych zachęcamy do przeczytania naszego artykułu "Czym jest zintegrowany plan inwestycyjny i jak inwestor może z niego korzystać?" pod linkiem: https://www.gplf.pl/post/czym-jest-zintegrowany-plan-inwestycyjny-i-jak-inwestor-moze-z-niego-korzystac

‍