Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) – czym jest i dlaczego tak rzadko jest uchwalany?

Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) to nowe narzędzie planistyczne, które obowiązuje od września 2023 roku. Mimo że funkcjonuje już ponad dwa lata, liczba uchwalonych ZPI jest zaskakująco niska - według danych z października było ich zaledwie 30 w skali niemal 2,5 tysiąca gmin.

Czym jest Zintegrowany Plan Inwestycyjny?

Najprościej mówiąc, ZPI to „mikro miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego” uchwalany:

• na wniosek inwestora,
• przez radę gminy,
• dla konkretnej inwestycji,
• po zawarciu umowy urbanistycznej.
  

ZPI jest szczególną formą planu miejscowego. Oznacza to, że ma charakter aktu prawa miejscowego i wywołuje skutki takie jak klasyczny plan miejscowy - z tą różnicą, że dotyczy konkretnej inwestycji i konkretnego terenu.

Gmina nie uchwala ZPI z własnej inicjatywy. To narzędzie, które znajduje się w rękach inwestora.

Kiedy warto pomyśleć o ZPI?

Zintegrowany Plan Inwestycyjny jest rozwiązaniem dla inwestorów, którzy:

• posiadają nieruchomość objętą miejscowym planem, ale plan nie pozwala na realizację zamierzonej inwestycji,
• posiadają teren bez planu miejscowego i chcą zmienić jego przeznaczenie,
• chcą zrealizować inwestycję, która obecnie jest niemożliwa do wykonania na danym obszarze.
  

Przykład: Inwestor posiada działkę przeznaczoną w planie miejscowym pod usługi zdrowia, ale chce zrealizować zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. ZPI daje możliwość przekształcenia funkcji terenu w drodze uchwały rady gminy.

Co istotne, ZPI może dotyczyć nie tylko inwestycji mieszkaniowych (jak w przypadku lex deweloper), ale zasadniczo każdego rodzaju inwestycji - również usługowej czy związanej z odnawialnymi źródłami energii.

Umowa urbanistyczna - „coś za coś”

Kluczowym elementem procedury ZPI jest umowa urbanistyczna. To ona reguluje zasady realizacji:

• inwestycji głównej (tej planowanej przez inwestora),
• inwestycji uzupełniającej (realizowanej na rzecz gminy).

Inwestycja uzupełniająca może obejmować m.in.:

• budowę szkoły,
• przedszkola,
• jednostki straży pożarnej,
• drogi,
• infrastrukturę techniczną lub społeczną.

Istotne jest, że inwestycja uzupełniająca musi służyć obsłudze inwestycji głównej. Obecnie definicja ustawowa jest stosunkowo wąska, co powoduje praktyczne trudności – inwestor nie może np. zobowiązać się do realizacji infrastruktury w innej części miasta, jeśli nie ma ona związku z jego projektem.

Trwają jednak prace legislacyjne nad rozszerzeniem tej definicji tak, aby inwestycja uzupełniająca mogła obejmować każde zadanie własne gminy.

Czy ZPI gwarantuje sukces inwestora?

Nie. To jedna z najważniejszych kwestii. Złożenie wniosku o ZPI nie oznacza, że rada gminy ma obowiązek go uchwalić.

Procedura jest zbliżona do uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Już na wstępnym etapie gmina może odmówić przystąpienia do sporządzania ZPI.

Nawet jeśli:

• odbędzie się dialog z gminą,
• zostanie wyrażona zgoda na procedowanie,
• strony wynegocjują i podpiszą umowę urbanistyczną,
  

rada gminy może ostatecznie nie uchwalić ZPI. Inwestor pozostaje wówczas z kosztami i czasem zaangażowanym w proces.

W praktyce wiele gmin wprowadza tzw. instrukcje dialogu z inwestorem – nieformalne procedury konsultacyjne jeszcze przed złożeniem wniosku, aby ocenić, czy projekt ma realne szanse powodzenia.

ZPI a plan ogólny i studium

ZPI, jako szczególna forma planu miejscowego:

• obecnie nie może być sprzeczny ze studium,
• w przyszłości będzie musiał być zgodny z planem ogólnym.

Oznacza to, że zmieniający się system planowania przestrzennego będzie miał bezpośredni wpływ na możliwość uchwalenia ZPI.

Dlaczego ZPI jest uchwalanych tak mało?

Niska liczba uchwalonych ZPI wynika m.in. z:

• konieczności negocjacji z gminą,
• obowiązku zawarcia umowy urbanistycznej,
• braku gwarancji uchwalenia,
• wąskiej definicji inwestycji uzupełniającej,
• dużego zaangażowania czasowego i finansowego po stronie inwestora.

ZPI jest narzędziem wymagającym, ale jednocześnie daje realną możliwość przekształcenia funkcji terenu tam, gdzie klasyczne narzędzia planistyczne nie wystarczają.

Podsumowanie - szansa dla inwestora i gminy

Zintegrowany Plan Inwestycyjny to:

• szansa dla inwestora na realizację inwestycji o funkcji obecnie niedopuszczalnej,
• szansa dla gminy na pozyskanie infrastruktury technicznej lub społecznej,
• narzędzie negocjacyjne oparte na zasadzie „coś za coś”.

Nie jest to jednak droga prosta ani gwarantowana. ZPI wymaga dialogu, porozumienia i zgodności interesów obu stron.

Chcesz dowiedzieć się więcej o Zintegrowanym Planie Inwestycyjnym i praktycznych aspektach jego uchwalania?

Zapraszamy do rozmowy z adw. Maciejem Górskim i r.pr.Krzysztofem Mielechem na YouTube, gdzie szczegółowo omawiają procedurę, ryzyka i potencjał ZPI w procesie inwestycyjnym.