Tytuł prawny dewelopera do gruntu a umowa deweloperska

Zawarcie umowy deweloperskiej jest kluczowym etapem komercjalizacji inwestycji mieszkaniowych. To na podstawie umowy deweloperskiej deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia prawa własności nieruchomości będącej przedmiotem przedsięwzięcia deweloperskiego. 

Choć umowa deweloperska jest aktem dalece sformalizowanym, a ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ("ustawa deweloperska") określa jej cechy szczególne, prawa i obowiązki stron, dalece ograniczając swobodę umów w celu ochrony praw nabywcy,jej stosowanie w praktyce wciąż pozostawia wątpliwości interpretacyjne.

Jednym z kluczowych problemów interpretacyjnych była kwestia możliwości zawarcia umowy deweloperskiej przez dewelopera, który nie posiadał praw do gruntu na którym ma być zlokalizowane przedsięwzięcie. Powyższe wątpliwości wydają się nieaktualne w obecnym stanie prawnym. W przekonaniu autora zawarcie umowy deweloperskiej przez dewelopera nieposiadającego prawa do nieruchomości jest dopuszczalne i w pełni zgodne z prawem. Takie rozwiązanie przewiduje wprost ustawa Prawo o notariacie ("PrNot").

W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej przez dewelopera, który jest właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości, notariusz sporządzający akt notarialny składa wniosek o wpis w księdze wieczystej roszczenia nabywcy za pośrednictwem systemu teleinformatycznego (art. 92 § 8 PrNot). Jeżeli akt notarialny dotyczy umowy deweloperskiej, a deweloper nie jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości, notariusz sporządzający akt notarialny składa wniosek o wpis w księdze wieczystej roszczenia nabywcy za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe, jeżeli deweloper przedłoży zgodę właściciela lub wieczystego użytkownika nieruchomości na wpis. W przypadku braku zgody notariusz poucza nabywcę o skutkach braku wpisu i o treści §10.

Jak wynika zatem z powyższego, ustawodawca wprost przewiduje obowiązki notariusza w przypadku sporządzania takiego aktu. W efekcie powyższego, nie sposób uznać takiej umowy za nieważną lub bezskuteczną.

Współcześnie powyższy pogląd wyraża większość doktryny. Wskazuje się, że „deweloper może zawrzeć umowę deweloperską w sytuacji, gdy nie jest właścicielem ani użytkow­nikiem wieczystym gruntu, na którym ma zostać wybudowany budynek z lokalami mieszkalnymi lub dom jednorodzinny. To, czy deweloper jest uprawniony do rozporządzania gruntem (budynkiem), nie jest przesłanką ważności zaciąganego przez niego zobowiązania. Umowa deweloperska nie różni się w tym zakresie niczym od umowy sprzedaży przyszłego lokalu. Do zawarcia ważnej umowy sprzedaży nie jest niezbędne, aby sprzedawca był właścicielem gruntu, na którym budynek z lokalami został lub zostanie wybudowany”[1].

Oczywiście w umowie deweloperskiej powinny się znaleźć informacje wskazujące na fakt braku prawa dewelopera do gruntu - informacja ta nie może być zatajona przed nabywcą, a wręcz powinno się dążyć do pełnej świadomości nabywcy. Podobne adnotacje powinny znajdować się także w prospekcie informacyjnym.

Pamiętać również należy, że sama kwestia prawnej dopuszczalności danego rozwiązania nie przesądza o zasadności jego zastosowania. Brak prawa własności lub użytkowania wieczystego do gruntu będącego przedmiotem przedsięwzięcia może być czynnikiem zniechęcającym potencjalnych nabywców. W takiej sytuacji uzasadnione może być także zawarcie umowy rezerwacyjnej lub umowy przedwstępnej.