Użyczenie mieszkania oraz najem okazjonalny w świetle specustawy o pomocy obywatelom Ukrainy

W dniu 8 marca 2022 roku do Sejmu wpłynęła autopoprawka do rządowego projektu ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terenie tego państwa. Głównym założeniem autopoprawki jest wyłączenie niektórych przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gmin i o zmianie Kodeksu cywilnego w przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu przez najemcę będącego obywatelem Ukrainy oraz w przypadku użyczenia obywatelowi Ukrainy budynku lub jego części w celu tymczasowego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Co to oznacza w praktyce?

‍Użyczenie lokali

W odniesieniu do użyczenia obywatelowi Ukrainy budynku lub jego części w celu tymczasowego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, autopoprawka zakłada, że w zakresie tego użyczenia nie stosuje się:

i) przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu Cywilnego,

ii) art. 15zzu ust. 1 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji.

Umowa użyczenia jest umową nieodpłatną i co do zasady zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, osoba, która używa lokalu na podstawie umowy użyczenia, jest lokatorem i podlega ochronie wynikającej z przepisów ww. ustawy.

W świetle autopoprawki wniesionej 8 marca 2022 roku, osoba będąca obywatelem Ukrainy, która używa lokalu na podstawie umowy użyczenia, nie będzie podlegać wyżej wspomnianej ochronie i dodatkowo wobec umowy użyczenia lokalu nie będzie obowiązywał przepis stanowiący o niemożności wykonania tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego, innymi słowy nie będzie obowiązywał zapis o zakazie eksmisji.  

Jak czytamy w uzasadnieniu do zaproponowanych zmian: Zaproponowana regulacja sprzyjać ma podejmowaniu decyzji o użyczeniu uchodźcy budynku lub jego części przez zabezpieczenie przyszłej pozycji właściciela. Ochrona i wynikające z ustawy obowiązki i ograniczenia właściciela (związane np. z możliwością odzyskania lokalu) mogłyby zniechęcać do podjęcia decyzji użyczenia budynku lub jego części uchodźcy i tym samym zmniejszać zasób przeznaczanych na ten cel powierzchni.

Umowa najmu okazjonalnego

Co do zasady, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gmin i zmianie Kodeksu Cywilnego, dla skutecznego zawarcia umowy najmu okazjonalnego załącza się w szczególności:

1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu,

2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,

3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym[1].

Autopoprawka do projektu ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy, zakłada, że do zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu przez najemcę będącego obywatelem Ukrainy nie stosuje się przepisów dotyczących:

–  obowiązku wskazania innego lokalu oraz obowiązku złożenia oświadczenia właściciela lokalu (patrz pkt 2 i 3),

–  wyłączany jest obowiązek najemcy do wskazania w terminie 21 dni lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu (tyczy się sytuacji, w której najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu, który pierwotnie wskazał przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego),

–  przestanie obowiązywać także zapis dotyczący skutku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa wyżej. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, właściciel lokalu może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego lokalu, w przypadku gdy najemca nie wywiązał się z obowiązku wskazania innego lokalu. W stosunku do obywateli Ukrainy – przepis ten nie znajduję zastosowania.

W uzasadnieniu czytamy: Proponowane rozwiązanie wynika z faktu, że w przypadku zawierania umów najmu okazjonalnego lokalu wskazanie przez uchodźców innego lokalu, w którym będą mogli zamieszkać w przypadku wyegzekwowania obowiązku opróżnienia i wydania lokalu (tzw. lokalu zastępczego), nie będzie możliwe. Wyłączenie wobec uchodźców obowiązku składania przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego ww.pisemnego wskazywania lokalu zastępczego oraz składania ww. oświadczenia właściciela lub innej osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o zgodzie na przyjęcie najemcy w razie zakończenia stosunku najmu okazjonalnego ułatwi zatem zawieranie takich umów i tym samym ułatwi uchodźcom zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Zgodnie z powyższym, najistotniejszymi konsekwencjami proponowanych zmian jest przede wszystkim, w przypadku najmu okazjonalnego: brak obowiązku wskazania innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku wyegzekwowania od niego obowiązku opróżnienia i wydania lokalu zajmowanego oraz brak obowiązku składania oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszanie najemcy i osób z nim zamieszkujących. Zaś w przypadku użyczenia lokalu istotna jest zmiana znosząca zakaz eksmisji.

Nowe przepisy mają zachęcić wynajmujących do udostępniania swoich lokali, ułatwić zawieranie umów najmu oraz ułatwić eksmisję w sytuacji, w której lokator nie będzie chciał dobrowolnie puścić lokalu. Jednocześnie, należy pokreślić, że proponowane rozwiązania dotyczą tylko obywateli Ukrainy.