Zawieranie umów rezerwacyjnych pomiędzy deweloperem a nabywcą jest powszechną praktyką, ale do tej pory ten rodzaj umowy nie był normowany odrębnymi przepisami. Obecnie deweloper może niemalże dowolnie kształtować postanowienia umowy rezerwacyjnej, w tym też ustalać wysokość opłaty rezerwacyjnej.

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z dnia 20 maja 2021 roku (ustawa deweloperska), która wchodzi w życie z dniem 1 lipca 2022 roku, wprowadza kompleksowe regulacje dotyczące umowy rezerwacyjnej. Jest to jedna z nowości, z jaką spotkamy się po wejściu w życie ww. ustawy.

Nowe przepisy wprowadzą regulację dotyczące między innymi formy zawarcia umowy rezerwacyjnej, jej minimalną treść, maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej oraz zasady zwrotu tej opłaty w przypadku rozwiązania umowy rezerwacyjnej.

Umowa rezerwacyjna – informacje ogólne

Ustawodawca w ustawie deweloperskiej wprowadza definicję umowy rezerwacyjnej, przez którą należy rozumieć, że umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży (rezerwującym), której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego[1]. Należy pamiętać, że wobec aktualnego stanu rzeczy, jak i norm z nowej ustawy deweloperskiej, zawarcie umowy rezerwacyjnej jest fakultatywne, przyszły nabywca lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie ma obowiązku podpisania takiej umowy.

Istotny jest także fakt, że umowa rezerwacyjna nie jest umową przedwstępną. Zgodnie z nowymi regulacjami, celem umowy rezerwacyjnej jest wyłączenie danego lokalu/domu z oferty sprzedażowej dewelopera na uzgodniony przez strony czas, czyli co do zasady poprzez tę umowę nie powstaje roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej po stronie rezerwującego.

Umowa rezerwacyjna może w swojej treści zawierać postanowienia zobowiązujące strony do zawarcia umowy deweloperskiej, czyli elementy charakterystyczne dla umowy przedwstępnej, natomiast takie ustalenia pozostawia się stronom.

Forma i treść

Nowa ustawa deweloperska zakłada, że umowę rezerwacyjną zawiera się formie pisemnej pod rygorem nieważności[2], a jej treść określa w szczególności:

– strony, miejsce i datę zawarcia umowy,

– cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży,

– wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony,

– okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży,

– określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku,

– określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,powierzchni i układu pomieszczeń[3].

Dodatkowo, obok wyżej wymienionych elementów, mogą znaleźć się także inne postanowienia umowne, pamiętając o tym, aby były one zgodne z ustawą oraz z zasadami współżycia społecznego.

Czas obowiązywania

Umowa rezerwacyjna zawierana jest przez strony na czas określony. Ważne jest, aby przy określaniu czasu trwania umowy rezerwacyjnej wziąć pod uwagę sytuację, w której rezerwujący ubiega się o kredyt. W takim przypadku, czas obowiązywania umowy rezerwacyjnej powinien uwzględniać czas niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu[4].

Opłata rezerwacyjna

Zgodnie z nową ustawą deweloperską, opłata rezerwacyjna nie jest obligatoryjna. Strony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z tej umowy rodzi obowiązek uiszczenia opłaty rezerwacyjnej przez rezerwującego lub ustalić, że takiej opłaty rezerwujący nie będzie ponosił, ale ustalenia wtej materii pozostawia się stronom.

Jeśli strony ustaliły, że rezerwujący zobowiązuje się do opłaty rezerwacyjnej, należy pamiętać, że według nowych przepisów wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Jednocześnie, opłata rezerwacyjna zaliczana jest na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej albo innych umów zobowiązaniowych wymienionych w ustawie[5].

W momencie zawarcia umowy deweloperskiej albo innej z umów regulowanych ustawą deweloperską, deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy.

Obowiązek informacyjny

Nowa ustawa deweloperska nakłada na dewelopera obowiązek informacyjny, zgodnie z którym w trakcie trwania umowy rezerwacyjnej deweloper informuje rezerwującego o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w sposób umożliwiający ich rozpoznanie, wskazując czego dotyczy zmiana[6]. Brak spełnienia powyższego obowiązku skutkuje zwrotem opłaty rezerwacyjnej.

Zwrot opłaty rezerwacyjnej

Ustawodawca wprowadza także zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej, które będą obowiązywały od 1 lipca 2022 roku. Opłata rezerwacyjna będzie niezwłocznie zwracana rezerwującemu w przypadkach m.in:

– gdy rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu,

– gdy deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego,

– gdy deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej – w tej sytuacji opłata rezerwacyjna zwracana jest rezerwującemu w podwójnej wysokości.

Podsumowanie

Głównym celem nowej ustawy deweloperskiej było wprowadzenie rozwiązań, które będą efektywnie chronić nabywców w relacjach z deweloperem,a przede wszystkim będą chronić przed ryzykiem utraty przez nabywców środków finansowych.

Poprzez wprowadzenie zmian i objęcie umowy rezerwacyjnej przepisami ustawy, ochrona nabywcy z pewnością się zwiększa, ponieważ unikniemy sytuacji,w których na przykład deweloper będzie mógł dowolnie ustalać wysokość opłaty rezerwacyjnej.

Nowa ustawa wprowadza zasady, jakimi powinien się kierować rezerwujący, jak i deweloper, jednak pozostawia im pewną dowolność w kreowaniu postanowień umowy.

[1] art. 29 ust. 2 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2021 r. poz. 1177).

[2] art. 30 ust. 1 ibidem.

[3] art. 30 ibidem.

[4] art. 31 ibidem.

[5] w art. 32 ust. 3 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2021 r. poz. 1177) zostały wymienione także umowy z art. 2 ust. 1 pkt 2, 3, 5, art. 3 oraz art. 4.

[6] art. 33 ust. 1 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2021 r. poz. 1177).