Rok 2026 w prawie nieruchomości. Rewolucja czy kontrolowane przetasowanie?

„Zmiany, zmiany, zmiany” - tak najtrafniej można dziś opisać rok 2026 w prawie nieruchomości. Reforma planowania przestrzennego wchodzi w decydującą fazę, wygasa specustawa mieszkaniowa, pojawiają się nowe obowiązki projektowe, a w tle procedowane są projekty ustaw, które mogą istotnie zmienić rynek condo, najem krótkoterminowy i zasady funkcjonowania deweloperów.

To może być rok dużych szans, ale również poważnych zagrożeń i przetasowań - zarówno przedmiotowych (w co inwestować i jak), jak i podmiotowych (kto utrzyma pozycję na rynku). Poniżej przedstawiamy najważniejsze zmiany, które na pewno nas czekają, oraz te, które są już zapowiedziane lub projektowane.

Plany ogólne – nowa mapa inwestycyjna Polski

Największą zmianą jest wejście w życie planów ogólnych gmin. Aktualnie obowiązujący termin ich uchwalenia to 30 czerwca 2026 r., choć możliwe jest jego przesunięcie do końca sierpnia. Wszystko wskazuje jednak na to, że w 2026 roku plany ogólne zostaną przyjęte i zaczną obowiązywać.

Plan ogólny zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Będzie określał nie tylko funkcje terenów, ale również parametry zabudowy. Co najważniejsze wszystkie narzędzia planistyczne będą musiały być z nim zgodne.

Dotyczy to:

• planów miejscowych,
• zintegrowanych planów inwestycyjnych,
• decyzji o warunkach zabudowy.

To znacząca zmiana systemowa.

,,Wuzetki” pod ścisłą kontrolą

Jedną z najistotniejszych konsekwencji wejścia w życie planów ogólnych będzie ograniczenie możliwości uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy.

WZ będzie można uzyskać wyłącznie na terenach wyznaczonych w planie ogólnym jako obszary uzupełnienia zabudowy. Co istotne, gmina nie ma pełnej dowolności w ich wyznaczaniu, musi działać według zasad określonych w rozporządzeniu.

Oznacza to:

• koniec możliwości uzyskiwania WZ na obszarze całej gminy,
• obowiązek zgodności decyzji z planem ogólnym,
• znaczące ograniczenie dostępności tego instrumentu.

Jednocześnie decyzje już wydane zachowują ważność (przy czym obecnie nowe WZ wydawane są na 5 lat). W praktyce obserwujemy więc zjawisko „poszukiwaczy złota” - podmiotów masowo występujących o WZ jeszcze przed wejściem w życie planów ogólnych, aby zabezpieczyć potencjał inwestycyjny nieruchomości.

Pojawiła się także zapowiedź ograniczenia możliwości uzyskiwania WZ wyłącznie do właścicieli nieruchomości. Na moment pisania artykułu nie istniał jednak projekt ustawy w tym zakresie.

Miejsca doraźnego schronienia (MDS) – nowe obowiązki projektowe

Od 1 stycznia 2026 r. obowiązuje konieczność projektowania kondygnacji podziemnych w budynkach wielorodzinnych tak, aby spełniały warunki miejsc doraźnego schronienia.

Zmiana ta wynika z tzw. ustawy schronowej. Problem polega jednak na tym, że przepisy oraz akty wykonawcze nie są w pełni jasne, a zarówno inwestorzy, jak i organy administracji mają trudności z ich interpretacją.

Nowe regulacje oznaczają:

• dodatkowy obowiązek projektowy,
• wzrost kosztów inwestycji,
• zwiększone ryzyko interpretacyjne.

Wygasanie lex deweloper – wyścig z czasem

Ustawa  z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (tzw. lex deweloper) wygasa z końcem czerwca 2026 r. Aby skorzystać z jej przepisów, wystarczy złożyć wniosek o uchwałę o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej do tego dnia.

Nie trzeba już uzyskać uchwały przed wygaśnięciem ustawy, przepisy przejściowe zostały w tym zakresie poprawione. Jednak procedura lex deweloper jest czasochłonna i kosztowna, a wiele projektów jest obecnie w toku.

Można spodziewać się kumulacji wniosków oraz przeciążenia urzędów, zwłaszcza że te same komórki organizacyjne pracują równolegle nad planami ogólnymi i projektami ZPI.

Zintegrowane plany inwestycyjne – rok testów praktycznych

ZPI nie uległy zasadniczej zmianie, choć wprowadzono możliwość określania przez gminy zasad partycypacji inwestora w ramach umowy urbanistycznej w drodze uchwały rady gminy.

Niektóre miasta, jak Warszawa, już wcześniej przyjęły wytyczne w tym zakresie. Jednocześnie w środowisku mówi się o możliwych dalszych zmianach, m.in. dotyczących definicji inwestycji uzupełniającej.

Rok 2026 może przynieść wysyp wniosków o ZPI, zwłaszcza po uchwaleniu planów ogólnych, gdy zniknie element niepewności co do ich treści.

Nowe warunki techniczne

Zapowiadane są również nowe warunki techniczne dotyczące usytuowania budynków. Każda nowelizacja tego rodzaju przepisów wiąże się z okresem intensywnej interpretacji i dostosowywania praktyki projektowej oraz administracyjnej.

Ograniczenie wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego

Projekt przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii zakłada, że wyodrębnienie lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego (hotele, pensjonaty, akademiki) będzie możliwe wyłącznie wtedy, gdy rada gminy podejmie stosowną uchwałę określającą warunki takiego wyodrębnienia.

Brak uchwały oznaczałby faktyczny zakaz wyodrębniania lokali. Regulacja ta uderzyłaby przede wszystkim w branżę condo hotelową.

Ograniczenia najmu krótkoterminowego

Procedowane są dwa konkurencyjne projekty ustaw.

Projekt klubu parlamentarnego  Polski 2050 przewiduje przyznanie wspólnotom mieszkaniowym i spółdzielniom kompetencji do ograniczania najmu krótkoterminowego.

Projekt Ministerstwa Sportu i Turystyki wprowadza natomiast restrykcyjne wymogi przeciwpożarowe, które w praktyce ograniczają najem do maksymalnie sześciu lokali w budynku, z łącznym limitem 30 miejsc noclegowych i ograniczeniem wysokości do 25 metrów.

Nowelizacja ustawy deweloperskiej

Zapowiadana jest duża nowelizacja ustawy deweloperskiej, największa od czasu wprowadzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego w 2020 r. Szczegóły nie są jeszcze znane, ale można spodziewać się istotnych zmian wpływających na funkcjonowanie rynku pierwotnego.

Podsumowanie

Rok 2026 zapowiada się jako jeden z najbardziej dynamicznych okresów w prawie nieruchomości ostatnich lat.

Pewne są:

• plany ogólne,
• ograniczenia w WZ,
• wygaszenie lex deweloper,
• obowiązki MDS,
• nowe warunki techniczne.

Bardzo prawdopodobne są:

• ograniczenia w wyodrębnianiu lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego,
• regulacje najmu krótkoterminowego,
• duża nowelizacja ustawy deweloperskiej.

Nudno nie będzie.

Zapraszamy do obejrzenia materiału na YouTube

Jeżeli planujesz inwestycję w 2026 roku i chcesz uporządkować ryzyka związane z planami ogólnymi, decyzjami o warunkach zabudowy, ZPI, wygasającym lex deweloper czy projektowanymi zmianami w najmie i ustawie deweloperskiej, warto przeanalizować to na etapie planowania, a nie dopiero w trakcie procedury.

Zmiany są wielowątkowe i wzajemnie na siebie oddziałują. Dobrze zaplanowana strategia może zdecydować o opłacalności całego projektu.

Szczegółowe omówienie wszystkich tematów znajduje się również w materiale wideo na naszym kanale YouTube.

‍