Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy – pytania i odpowiedzi

W przypadku braku planu miejscowego, decyzja o warunkach zabudowy jest kluczowym dokumentem pozwalającym ocenić wartość nieruchomości. „Wuzetki” stanowią bowiem podstawowy etap procesu inwestycyjnego na takich nieruchomościach, potwierdzając podstawowe parametry planowanej inwestycji. Istotne może być przede wszystkim przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na nowego adresata.

1. Dlaczego warto przenieść decyzję o warunkach zabudowy w ramach transakcji?

Z perspektywy nabywcy, niemal zawsze warto przenieść decyzję o warunkach zabudowy. Przede wszystkim, decyzja WZ jest niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę[1], gdyż stanowi ona załącznik do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę[2], a projekt budowlany musi spełniać wymagania w niej określone[3]. Podobnie, w przypadku realizacji robót budowlanych na podstawie zgłoszenia, organ wnosi sprzeciw,jeżeli budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza ustalenia decyzji o warunkach zabudowy[4].

W przypadku gdy przenoszone jest pozwolenie na budowę („PnB”), nie wymaga się aby nowy adresat PnB dysponował decyzją o warunkach zabudowy. Żadne normy prawne nie wprowadzają takiego wymogu, a orzecznictwo sądowe potwierdza powyższy wniosek[5].

Jednakże w praktyce, nawet w przypadku nabywania nieruchomości wraz z przeniesieniem PnB na nabywcę, warto zagwarantować przeniesienie także decyzji WZ. Decyzja o warunkach zabudowy może być bowiem przydatna w przypadku konieczności zmiany lub uzyskania nowego PnB.

 2. Jak przenieść decyzję o warunkach zabudowy?

Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy nie jest skomplikowane. Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym[6], organ ma obowiązek do przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy na rzecz innej osoby, jeżeli spełnią się określone w tym przepisie przesłanki.

Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy wymaga zatem:

1)   złożenia wniosku o przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy;

2)   załączenie oświadczenia o wyrażeniu zgody dotychczasowego adresata decyzji WZ na przeniesienie jej na nowego adresata;

3)   załączenie oświadczenia nowego adresata wuzetki o przyjęciu wszystkich warunków zawartych w decyzji WZ;

4)   wniesienia opłaty skarbowej za przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli jest wymagana.

Stronami postępowania w sprawie przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy są wyłącznie dotychczasowy adresat i podmiot, na którego przenoszona jest decyzja. Powyższe ma istotne znaczenie, gdyż ograniczona jest możliwość wnoszenia środków zaskarżenia.

Warto by obie strony postępowania skorzystały z trybu art. 127a Kodeksu postępowania administracyjnego o zrzeczeniu się prawa do wniesienia odwołania. Zgodnie z art. 127a §2 k.p.a., z dniem doręczenia organowi administracji publicznej oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do wniesienia odwołania przez ostatnią ze stron postępowania, decyzja staje się ostateczna i prawomocna.

 3. Czy konieczne jest posiadanie prawa do nieruchomości, której dotyczy decyzja WZ?

Zarówno nowy, jak i uprzedni adresat decyzji o warunkach zabudowy nie musi posiadać jakiegokolwiek tytułu prawnego do nieruchomości. Decyzja WZ nie rodzi praw do terenu i nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.

Powyższe znacząco ułatwia przenoszenie decyzji o warunkach zabudowy. Dzięki powyższemu rozwiązaniu, wuzetka może być przenoszona zarówno przed nabyciem, jak i po nabyciu odpowiedniego prawa do nieruchomości. Niekiedy zdarza się także, że przeniesienie decyzji jest dokonywane bez przeniesienia tytułu prawnego do gruntu, np. na podmiot powiązany z właścicielem lub pierwotnym adresatem decyzji.

4. Dlaczego warto zabezpieczyć przeniesienie decyzji WZ w transakcji nieruchomościowej?

Choć przeniesienie decyzji WZ jest stosunkowo prostą procedurą administracyjną, jest niezbędne, aby dotychczasowy adresat decyzji wyraził zgodę na jej przeniesienie. Po przeniesieniu własności nieruchomości, wyrażenie takiej zgody wymaga dobrej woli sprzedającego lub dotychczasowego adresata.

Ponadto dość często zdarza się, że adresatem decyzji o warunkach zabudowy jest podmiot powiązany ze sprzedającym, który jednak nie jest stroną transakcji. W takim wypadku, w ramach transakcji, nabywca posiada możliwość zobowiązania sprzedającego do uzyskania takiej zgody i innych potrzebnych dokumentów.

5. Jak zabezpieczyć przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy w umowie?

Zabezpieczenie przeniesienia decyzji WZ w umowie nie jest trudne. Przede wszystkim, wraz z zawarciem umowy,nabywca powinien otrzymać podpisaną przez dotychczasowego adresata wuzetki wyraźną zgodę na przeniesienie decyzji.

Ponadto, wraz z zawarciem umowy, dotychczasowy adresat powinien udzielić nabywcy lub osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa do reprezentowania go w postępowaniach dotyczących przeniesienia decyzji WZ, w tym do wyrażania zgody na przeniesienie decyzji oraz złożenia oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do odwołania od decyzji przenoszącej na podstawie art. 127a k.p.a.

Dodatkowym zabezpieczeniem może być także kara umowna w przypadku, gdyby dotychczasowy adresat decyzji podejmował działania utrudniające lub uniemożliwiające uzyskanie ostatecznej i prawomocnej decyzji przenoszącej.