Przegląd prawa sąsiedzkiego - immisje, pożytki, przekroczenie granic gruntu

Czym jest prawo sąsiedzkie?‍

Przepisy artykułów 144-154 Kodeksu cywilnego są określane w literaturze mianem prawa sąsiedzkiego. Jest to zespół norm, które regulują wzajemne stosunki między właścicielami oddziałujących na siebie nieruchomości sąsiednich. Celem tej regulacji jest ograniczenie negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie, a co za tym idzie, ograniczenie liczby sytuacji konfliktowych między sąsiadami. ‍

Pojęcie nieruchomości sąsiednich

Kodeks cywilny nie zawiera definicji legalnej pojęcia „nieruchomości sąsiednich” czy „sąsiedztwa nieruchomości”. Doktryna wskazuje, że są to zarówno nieruchomości bezpośrednio graniczące ze sobą, jak i te znajdujące się w dalszym otoczeniu, o ile na siebie oddziałują. ‍

Immisje pośrednie

Regulacja prawa sąsiedzkiego rozpoczyna się od wprowadzenia przez ustawodawcę zakazu nadmiernych immisji pośrednich, które poprzez swoje negatywne oddziaływanie utrudniają korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Artykuł 144 Kodeksu cywilnego wskazuje, że „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. 

W przypadku immisji pośrednich właściciel nieruchomości wykonując przysługujące mu prawo własności, oddziałuje w sposób pośredni i szkodliwy na nieruchomości położone w sąsiedztwie. Jego zachowanie mieści się więc w granicach własnego władztwa, natomiast skutki tego zachowania rozciągają się terytorialnie na obszar cudzej nieruchomości.

Ustalając przeciętną miarę dopuszczalnych immisji, ustawodawca posługuje się obiektywnym kryterium oceny zakłóceń, niezależnym od subiektywnych odczuć sąsiadów. Nadmierna wrażliwość nie znajduje ochrony. Przy ocenie tej miary należy wziąć pod uwagę takie czynniki jak: częstotliwość i pora występowania zakłóceń, ich intensywność, wpływ na zdrowie i życie ludzi, charakter źródła immisji, motywacja właściciela nieruchomości oraz wartość, jaką działania powodujące immisje mogą przynosić społeczeństwu.‍

Rodzaje immisji pośrednich 

• Immisje materialne - polegają na przenikaniu na nieruchomości sąsiednie cząstek materialnych (pyły, gazy, zapachy) lub pewnych sił (drgania, hałas),
• immisje niematerialne - oddziałują tylko na sferę psychiczną człowieka (np. widoki obrażające odczucia estetyczne lub sytuacje wywołujące uczucia zagrożenia ewentualnym niebezpieczeństwem). 
• Immisje pozytywne - polegają na aktywnym oddziaływaniu na sąsiednie nieruchomości przez przenikanie różnorodnych cząsteczek materii, energii, promieniowania, drgań itp.
• Immisje negatywne - polegają na przeszkadzaniu w naturalnym przenikaniu z otoczenia pewnych dóbr, np. światła, powietrza, widoku.‍

Roboty ziemne 

Zgodnie z przepisem art. 147 Kodeksu cywilnego zabronione jest dokonywanie robót ziemnych w taki sposób, aby groziło to nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia. Według powszechnego poglądu doktryny jest to szczególna regulacja immisji pośredniej. Celem wprowadzenia tej odrębnej normy było poszerzenie zakresu ochrony własności nieruchomości sąsiednich. ‍

Immisje bezpośrednie - definicja 

Doktryna wyróżnia także immisje bezpośrednie, które nie znalazły się jednak w omawianej regulacji prawa sąsiedzkiego. Za immisje bezpośrednie uważa się świadome, celowe kierowanie na inne nieruchomości szkodliwych substancji (np. płynów, ścieków), za pomocą odpowiednich, nawet prymitywnych, instalacji (rowy, rury itp.). Taki sposób oddziaływania na sąsiednią nieruchomość jest co do zasady bezwzględnie zabroniony, a właściwym środkiem ochrony jest roszczenie negatoryjne stosowane na podstawie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego.‍

Przygraniczne pasy gruntu - owoce, gałęzie 

Ustawodawca w kazuistyczny sposób uregulował problematykę korzystania z przygranicznych pasów gruntu (art. 148-150 Kodeksu cywilnego). Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 55 § 1 Kodeksu cywilnego, uprawnionemu do pobierania pożytków przypadają pożytki naturalne, jeśli zostały odłączone od rzeczy w czasie trwania jego uprawnienia. Przepis art. 148 Kodeksu cywilnego wprowadza wyjątek od tej zasady, polegający na tym, że owoce opadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki, czyli z chwilą odłączenia się od drzewa stanowią własność sąsiada. Nie dotyczy to jednak przypadku, gdy grunt sąsiedni jest przeznaczony na użytek publiczny. 

Uzupełnieniem tej regulacji jest art. 149 Kodeksu cywilnego, który przyznaje właścicielowi gruntu, na którym rośnie drzewo lub krzew, uprawnienie do wejścia na grunt sąsiada w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców. Jeżeli jednak, wskutek tego wkroczenia na cudzy grunt sąsiad poniesie szkodę, to może on domagać się jej naprawienia.

To uprawnienie do wejścia na sąsiedni grunt nie jest ograniczone żadnym terminem ustawowym, co mogłoby doprowadzić do sytuacji uciążliwej dla właściciela tego gruntu. Właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu. To samo dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu; jednakże w takim wypadku właściciel powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia.‍

Granice nieruchomości

Przekroczenie granicy sąsiedniego gruntu w procesie budowlanym 

Kodeks cywilny reguluje także sytuacje, gdy podczas procesu budowlanego nastąpiło przekroczenie granicy gruntu sąsiedniego. Do przekroczenia granicy gruntu sąsiedniego dochodzi wówczas, gdy część wznoszonego budynku lub innego urządzenia znalazła się na gruncie sąsiednim graniczącym z nieruchomością, na której wznoszono budynek lub inne urządzenie, a także pod lub nad jego powierzchnią. Przekroczenie granicy gruntów musi nastąpić bezpośrednio przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. W literaturze wskazuje się jednak, że wbrew językowej wykładni tego przepisu będzie on miał zastosowanie także w przypadku rozbudowy lub przebudowy budynku lub innego urządzenia.

Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.‍

Rozgraniczenie

W myśl art. 152 Kodeksu cywilnego właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych, Koszty rozgraniczenia oraz utrzymywania tych znaków ponoszą po połowie. 

Art. 153 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, to granice ustala się według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby takiego stanu także nie dało się ustalić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między zainteresowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności - może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną. ‍

Urządzenia na granicach gruntów

Artykuł 154 § 1 Kodeksu cywilnego w interesie obu właścicieli sąsiadujących gruntów ustanawia domniemanie, że mury, płoty, miedzie, rowy i inne urządzenia podobne, ale także drzewa i krzewy znajdujące się na granicy tych gruntów służą do użytku obu sąsiadów. To domniemanie polega na tym, że właściciele sąsiadujących gruntów mogą używać ww. przedmiotów i pobierać z nich pożytki, chyba że co innego postanowiono w umowie między nimi. Korzystający z tych urządzeń są obowiązani wspólnie ponosić koszty ich utrzymania. ‍

Służebność drogi koniecznej 

Instytucja służebności drogi koniecznej, która została już przez nas opisana w artykule „Czym jest i jak ustanowić służebność, która jest konieczna?” pod linkiem: https://www.gplf.pl/post/czym-jest-i-jak-ustanowic-sluzebnosc-drogi-koniecznej‍

Podsumowanie 

1. Prawo sąsiedzkie to zbiór norm regulujących stosunki sąsiedzkie. 
2. Immisje pośrednie to oddziaływania, które nie są kierowane bezpośrednio na nieruchomość sąsiednią, ale mimo to wywołują na niej skutki. 
3. Kodeks cywilny zawiera szczegółową regulację dotyczącą problematyki drzew i krzewów rosnących przy granicy z nieruchomością sąsiednią. 
4. Gdy sąsiad przy wznoszeniu budynku przekroczył bez winy umyślnej granicę Twojego gruntu nie możesz żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwiłeś się przekroczeniu granicy albo grozi Ci niewspółmiernie wielka szkoda.
5. Mury, płoty, miedzie, rowy i inne urządzenia podobne, ale także drzewa i krzewy znajdujące się na granicy tych gruntów służą do użytku obu sąsiadów. 

‍