Od kilku lat wyraźnie zauważalny jest wzrost popytu na nieruchomości objęte ochroną konserwatorską. Wysoki prestiż takich inwestycji połączony zazwyczaj ze świetną lokalizacją znacząco zwiększa atrakcyjność takich działek i budynków. Warto jednak pamiętać, że prowadzenie robót budowlanych przy zabytkach wiąże się również z istotnymi utrudnieniami w procesie inwestycyjnym.

Ochrona zabytków może przyjmować rozmaite formy, które określa ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Z punktu widzenia realizacji robót budowlanych w otoczeniu zabytków najistotniejsze są jednak zabytki rejestrowe (wpisane do rejestru zabytków) oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków.

Pozwolenie konserwatorskie

Istotnym ograniczeniem jest konieczność uzyskania pozwolenia konserwatorskiego. Zgodnie z art. 39 ust. 1. Prawa budowlanego („PrBud”), prowadzenie robót budowlanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków wymaga, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania pozwolenia na prowadzenie tych robót, wydanego przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Uzyskanie pozwolenia konserwatorskiego jest wymagane zarówno wobec obiektów wpisanych do rejestru zabytków (zabytek indywidualny), jak i w przypadku, gdy nieruchomość znajduje się na obszarze wpisanym do rejestru zabytków (zabytek obszarowy). Różnica pomiędzy charakterem zabytku jest znacząca. W przypadku zabytku obszarowego, ochronie podlegają głównie gabaryty zewnętrzne obiektów, układ urbanistyczny etc. W przypadku zabytków indywidualnych ochrona jest znacząco rozszerzona i obejmuje także wnętrza zabytku (np. klatka schodowa, poddasze etc.). Ochronie podlega także otoczenie zabytku.

Ponadto, szczególna regulacja odnosi się do Pomników Zagłady. Budowa urządzenia lub obiektu budowlanego, także tymczasowego, na obszarze Pomnika Zagłady lub jego strefy ochronnej wymaga uzyskania zgody właściwego wojewody (art. 39a PrBud).

Rozbiórka zabytku wpisanego do rejestru zabytków

Decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę obiektu budowlanego wpisanego do rejestru zabytków może być wydane po uprzedniej decyzji Generalnego Konserwatora Zabytków działającego w imieniu ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego o skreśleniu tego obiektu z rejestru zabytków.

Skreślenie z rejestru zabytków jest odrębnym postępowaniem administracyjnym, przewidzianym w art. 13 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Przesłanką wykreślenia zabytku z rejestru jest zniszczenie w stopniu powodującym utratę jego wartości historycznej, artystycznej lub naukowej albo w przypadku, gdy wartość będąca podstawą wydania decyzji o wpisie do rejestru nie została potwierdzona w nowych ustaleniach naukowych.

Uzgodnienie decyzji o pozwoleniu na budowę

W przypadku zabytków indywidualnych i obszarowych ujętych w gminnej ewidencji zabytków, pozwolenie zarówno na budowę, jak i rozbiórkę, wydaje się w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Wojewódzki konserwator zabytków jest obowiązany zająć stanowisko w sprawie wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę w terminie 30 dni od dnia jego doręczenia.

W przypadku niezajęcia stanowiska przez konserwatora zabytków, uznaje się brak zastrzeżeń do przedstawionych we wniosku rozwiązań projektowych.

Podsumowanie

Przedstawione powyżej wymogi w odniesieniu do robót budowlanych prowadzonych w otoczeniu zabytków nie wyczerpują wszystkich zależności procesu inwestycyjnego od ochrony zabytków. Unaocznia jednak konieczność szczegółowej weryfikacji ryzyk związanych z objęciem nieruchomości lub obiektu przepisami dotyczącymi ochrony zabytków i opieki nad nimi.