Prawo w budowie | Grudzień 2025 – kluczowe zmiany w prawie nieruchomości

Grudzień 2025 przyniósł szereg istotnych zmian i rozstrzygnięć w obszarze prawa nieruchomości, planowania przestrzennego oraz budownictwa. Wiele z nich dotyka bezpośrednio właścicieli gruntów, inwestorów, przedsiębiorców infrastrukturalnych oraz samorządów. W tym miesiącu szczególnie wyraźnie zaznaczyły się problemy związane z ochroną prawa własności, stabilnością procesu inwestycyjnego oraz równowagą pomiędzy interesem publicznym a prywatnym.

Poniżej przedstawiamy najważniejsze wydarzenia prawne, które kształtują aktualne otoczenie regulacyjne rynku nieruchomości.

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego a służebność przesyłu

‍

Jednym z najważniejszych wydarzeń w prawie nieruchomości był wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., wydany w pełnym składzie, dotyczący zasiedzenia służebności przesyłu. Trybunał uznał, że praktyka przedsiębiorstw przesyłowych polegająca na nabywaniu przez zasiedzenie służebności gruntowych odpowiadających służebności przesyłu jest niezgodna z Konstytucją.

Wyrok ten otwiera właścicielom nieruchomości możliwość dochodzenia roszczeń o wynagrodzenie za korzystanie z gruntów, na których znajdują się m.in. linie energetyczne, gazociągi czy sieci telekomunikacyjne, często posadowione jeszcze w okresie PRL. Właściciele mogą również żądać wznowienia postępowań zakończonych prawomocnie w ciągu ostatnich 10 lat. Jednocześnie orzeczenie może prowadzić do wzrostu kosztów po stronie przedsiębiorstw przesyłowych, co w dalszej perspektywie może przełożyć się na wyższe stawki taryfowe.

Warunki zabudowy i planowanie przestrzenne – nierówne traktowanie inwestorów

Od 3 grudnia 2025 r. obowiązują nowe przepisy dotyczące decyzji o warunkach zabudowy, które istotnie różnicują sytuację inwestorów w zależności od daty złożenia wniosku. Wnioski złożone przed 16 października 2025 r. lub decyzje, które staną się prawomocne do końca 2025 r., zachowują bezterminowy charakter. Natomiast decyzje wydane na podstawie późniejszych wniosków będą ważne jedynie przez 5 lat.

Dodatkowo zawieszono bieg terminów na wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Terminy te zaczną biec ponownie dopiero od 1 stycznia 2027 r. Rozwiązania te budzą poważne kontrowersje, w szczególności w kontekście zasady równego traktowania inwestorów oraz stabilności procesu inwestycyjnego.

Brakuje planów ogólnych, za to są kontrowersyjne wuzetki

Plan ogólny gminy pod kontrolą sądu administracyjnego

W grudniu 2025 r. odnotowano pierwsze w Polsce zaskarżenie planu ogólnego gminy do sądu administracyjnego. Gmina Pyskowice, która jako pierwsza uchwaliła plan ogólny, stała się jednocześnie pierwszą, wobec której dokument ten został zakwestionowany.

Skarga dotyczy m.in. prawidłowości wyznaczenia stref planistycznych, bilansu terenów mieszkaniowych oraz naruszenia zasad ładu przestrzennego. Sprawa będzie rozpatrywana przez Wojewódzki Sąd Administracyjny, a jej rozstrzygnięcie – spodziewane w 2026 r. – może mieć charakter precedensowy dla innych gmin przygotowujących własne plany ogólne.

Zintegrowane Plany Inwestycyjne 

Kolejnym istotnym obszarem zmian są Zintegrowane Plany Inwestycyjne. W grudniu Sejm, a następnie Senat, przyjęły nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która umożliwia radom gmin określanie – w drodze uchwał – zasad kształtowania postanowień umów urbanistycznych zawieranych w związku ze sporządzaniem ZPI.

Zmiany te mają na celu zwiększenie przewidywalności procesu inwestycyjnego oraz ułatwienie inwestorom zrozumienia wymagań gmin już na początkowym etapie negocjacji. Jednocześnie zapowiedziano kolejne nowelizacje, w tym zmianę definicji inwestycji uzupełniającej.

Podatek od nieruchomości a infrastruktura kolejowa – stanowisko NSA

W grudniu zapadła również uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego dotycząca opodatkowania gruntów zajętych pod infrastrukturę kolejową. NSA wskazał, że zwolnienie z podatku od nieruchomości obejmuje wyłącznie tę część gruntu, która faktycznie jest wykorzystywana na potrzeby infrastruktury kolejowej.

Podstawą opodatkowania pozostaje powierzchnia gruntu, a nie cała działka ewidencyjna. Uchwała ta porządkuje zasady stosowania zwolnień podatkowych, ale jednocześnie rodzi praktyczne trudności związane z precyzyjnym ustaleniem zakresu zajętej powierzchni, co wymaga indywidualnej analizy każdego przypadku.

Zmiany w prawie nieruchomości dotyczące spółdzielni mieszkaniowych

Projektowane zmiany w przepisach o spółdzielniach mieszkaniowych przewidują m.in. likwidację możliwości przekształcania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność. Dodatkowo, w przypadku wygaśnięcia tego prawa, spółdzielnia będzie mogła ustanowić je ponownie na rzecz innej osoby.

Nowe regulacje zakładają również zwiększenie transparentności działania spółdzielni. Te, które liczą ponad 500 członków, będą zobowiązane do prowadzenia stron internetowych, na których publikowane będą m.in. statuty, uchwały, protokoły oraz roczne sprawozdania finansowe.

Koniec z wykupem mieszkań lokatorskich? Rząd szykuje rewolucję w spółdzielniach

Budownictwo 2025: schrony i ochrona ludności w projektach budowlanych

Grudzień przyniósł także projekt zmian w przepisach dotyczących dokumentacji projektowej. Zgodnie z planowaną nowelizacją, projekty budowlane będą musiały uwzględniać wymagania związane z budowlami ochronnymi, obiektami zbiorowej ochrony oraz miejscami doraźnego schronienia.

W części opisowej projektu zagospodarowania działki lub terenu konieczne będzie wskazanie danych dotyczących warunków ochrony ludności. Zmiany te wynikają z dostosowania przepisów do regulacji o ochronie ludności i obronie cywilnej.

Usprawnienia w postępowaniu wieczystoksięgowym

W grudniu uchwalono nowelizację przepisów umożliwiających składanie – za pośrednictwem notariuszy i systemów teleinformatycznych – wniosków o wpis prawa własności do księgi wieczystej w przypadku dziedziczenia. Rozwiązanie to ma na celu uproszczenie i przyspieszenie procedur wieczystoksięgowych, co jest istotne zarówno dla spadkobierców, jak i dla obrotu nieruchomościami.

Mieszkania komunalne i bonifikaty – stanowisko samorządów

Związek Miast Polskich krytycznie odniósł się do propozycji ustawowego zakazu sprzedaży mieszkań komunalnych z bonifikatą. Zdaniem samorządów, takie rozwiązanie ograniczałoby ich władztwo nad majątkiem gminnym oraz możliwość elastycznego reagowania na lokalne potrzeby mieszkaniowe.

Zamiast całkowitego zakazu zaproponowano wydłużenie okresu, w którym nabywca musi zwrócić bonifikatę w przypadku odsprzedaży mieszkania – z 5 do 10 lat.

Równowaga praw właścicieli lokali i najemców

W grudniu zwrócono również uwagę na problem braku równowagi pomiędzy ochroną praw właścicieli lokali a ochroną najemców. Do organów publicznych wpływają skargi właścicieli, którzy wskazują na trudności w odzyskaniu lokali zajmowanych przez najemców niepłacących czynszu, nawet gdy brak płatności nie wynika z ich sytuacji materialnej.

Długotrwałe postępowania sądowe i eksmisyjne prowadzą do sytuacji, w których właściciele ponoszą znaczące straty, co rodzi pytania o proporcjonalność obecnych regulacji.

Społeczne Agencje Najmu w polityce mieszkaniowej

Coraz większe znaczenie w polityce mieszkaniowej zyskują Społeczne Agencje Najmu. Model ten pozwala gminom wspierać osoby znajdujące się w tzw. luce czynszowej, przy jednoczesnym wykorzystaniu zasobów rynku prywatnego.

Agencje zapewniają właścicielom mieszkań gwarancję terminowych płatności czynszu, stabilność najmu oraz utrzymanie lokali w odpowiednim stanie technicznym, co czyni ten model atrakcyjnym zarówno dla samorządów, jak i właścicieli nieruchomości.

Grudzień 2025 był miesiącem intensywnych zmian w prawie nieruchomości, planowaniu przestrzennym i budownictwie. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego, nowe regulacje dotyczące warunków zabudowy, planów ogólnych, Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych oraz liczne inicjatywy legislacyjne pokazują, że otoczenie prawne rynku nieruchomości staje się coraz bardziej złożone. Dla właścicieli, inwestorów i samorządów oznacza to konieczność uważnego monitorowania zmian i dostosowywania się do nowych realiów prawnych.