Prawa mniejszości we wspólnocie mieszkaniowej

Nierzadko mamy do czynienia z sytuacjami, gdzie członkowie wspólnoty mieszkaniowej nie zgadzają się ze sposobem zarządzania nieruchomością. Częstymi problemami są na przykład: sposób korzystania z części wspólnych, opłaty albo brak reakcji na wnioski członków wspólnoty (zarząd nie poddaje ich pod głosowanie). Co w takim przypadku może zrobić członek wspólnoty mieszkaniowej, który stanowi mniejszość? Jaka ochrona prawna jest przewidziana? Odpowiedź na powyższe pytania w dalszej części artykułu.

Informacje ogólne

Słowem wstępu należy zaznaczyć, że wspólnota mieszkaniowa tworzy się automatycznie (z mocy samego prawa) z chwilą przeniesienia przez właściciela nieruchomości na osobę trzecią prawa własności pierwszego z lokali, niezależnie od woli właścicieli lokali[1]. Nie można zatem do wspólnoty mieszkaniowej wstąpić lub z niej wystąpić, może to mieć miejsce jedynie poprzez nabycie lub zbycie nieruchomości. Tym samym członkiem wspólnoty mieszkaniowej może być tylko właściciel (jak i współwłaściciel), najemcy lokali pozbawieni są prawnego wpływu na funkcjonowanie wspólnoty.

W ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (dalej jako: „Ustawa o własności lokali”) można zauważyć rozróżnienie na małą i dużą wspólnotę mieszkaniową. Na mocy nowelizacji art. 19 Ustawy o własności lokali, która weszła w życie 1 stycznia 2020 roku, o małej wspólnocie mieszkaniowej mówimy, gdy liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych należących nadal do dotychczasowego właściciela nie jest większa niż trzy[2], natomiast o dużej wspólnocie mówimy, gdy liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż trzy. W przypadku dużej wspólnoty właściciele lokali obowiązani są wybrać jednoosobowy lub kilkuosobowy zarząd poprzez podjęcie uchwały[3].

Regulacje prawne

W przypadku gdy w małej wspólnocie mieszkaniowej nie został przyjęty umowny sposób zarządu nieruchomością wspólną, zarząd ten sprawowany jest przez wszystkich współwłaścicieli lokali, na podstawie przepisów o współwłasności zawartych w Kodeksie cywilnym i Kodeksie postępowania cywilnego.

Odmienne regulacje przewidziane są w  odniesieniu do dużych wspólnot mieszkaniowych. W tym przypadku zastosowanie będą miały przepisy Ustawy o własności lokali.

Rozróżnienie to ma widoczny wpływ na reguły dokonywania czynności przekraczających zarówno zakres zwykłego zarządu, jak i na ochronę członków wspólnoty.

Mała wspólnota mieszkaniowa

Zgodnie z Kodeksem cywilnym do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną, tj. bieżącego gospodarowania rzeczą, dbania o jej niepogorszony stan itp., potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli[4]. Większość oblicza się na podstawie wielkości udziałów.

Większość współwłaścicieli może dokonywać czynności zwykłego zarządu, ale może się zdarzyć, że podejmowane czynności są nieprawidłowe lub są krzywdzące dla pozostałych współwłaścicieli. Dlatego też ustawodawca wprowadza następujące rozwiązania:

1) rozstrzygnięcie przez sąd – jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli ma możliwości wystąpienia z wnioskiem do sądu o rozstrzygnięcie[5],

2) wyznaczenie zarządcy – jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu z wnioskiem o wyznaczenie zarządcy[6].

Do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu na przykład: przebudowa pomieszczenia wspólnego, zmiana przeznaczenia, docieplenie budynku czy modernizacja budynku, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli[7]. Jednocześnie, w przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Duża wspólnota mieszkaniowa

W stosunku do dużej wspólnoty mieszkaniowej zastosowanie ma Ustawa o własności lokali. Jak już wcześniej wspomniano, właściciele lokali obowiązani są podjąć uchwałę o wyborze zarządu (jednoosobowego lub kilkuosobowego), który kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz.

Czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje samodzielnie, zaś do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zalicza się m.in.: zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, nabycie nieruchomości czy dokonanie podziału nieruchomości wspólnej.

Katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zawarty w art. 22 ust. 3 Ustawy o własności lokali, ma charakter otwarty co oznacza, że czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd będą wszystkie te czynności, które wykraczają poza sprawy bieżące, rutynowe, związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stanienie pogorszonym, a czynności wymienione w powyższym przepisie stanowią jedynie przykładowe wyliczenia.

Uchwały właścicieli lokali o wyrażeniu zgody na podjęcie danej czynności, o których mowa wyżej, zapadają większością głosów, liczoną według wielkości udziałów, chyba że postanowiono inaczej (np. na każdego współwłaściciela przypada jeden głos)[8].

Jeżeli jednak podjęta uchwała jest niezgodna z przepisami prawa, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną itp., właściciel lokalu może zaskarżyć daną uchwałę do sądu[9].

Właściciel lokalu może bronić swoich interesów także poprzez ustanowienie zarządu przymusowego. Jeżeli powołany zarząd nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia przez sąd zarządcy przymusowego, który określi jego zakres uprawnień i należne wynagrodzenie[10].

Podsumowanie

Do dokonania czynności zwykłego zarządu w małej wspólnocie potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, we wspólnocie dużej zaś, czynności zwykłego zarządu dokonywane są przez zarząd samodzielnie.

W przypadku dokonania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu w małej wspólnocie mieszkaniowej konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, natomiast w dużej wspólnocie, do przeprowadzenia ww. czynności wystarczy zgoda większości współwłaścicieli.

Zarówno dla małej, jak i dla dużej wspólnoty mieszkaniowej ustawodawca przewiduje rozwiązania na wypadek podjęcia czynności niezgodnej z przepisami prawa lub gdy są krzywdzące dla pozostałych właścicieli. Jednak można stwierdzić, że przepisy przewidziane dla małej wspólnoty są o wiele bardziej rygorystyczne niż ma to miejsce we wspólnocie dużej.