Powstanie nowej nieruchomości lokalowej w skutek przebudowania samodzielnego lokalu mieszkalnego poprzez przyłączenie do niego części wspólnych nieruchomości

W zabudowie wielorodzinnej, zwłaszcza takiej, która powstała dawniej, nierzadko członkowie wspólnoty rozważają powiększanie posiadanych przez siebie nieruchomości lokalowych, poprzez adaptowanie części wspólnych, takich jak strych. Samo jednak zrealizowanie przebudowy, nawet z uwzględnieniem spełnienia wszystkich wymogów procedury administracyjno-prawnej (uzyskanie pozwolenia na budowę, zgłoszenie etc.) nie wyczerpuje obowiązków formalnoprawnych związanych z powiększeniem lokalu. Innymi słowy, może dojść do sytuacji, w której dany lokal ma w rzeczywistości zupełnie inną powierzchnię aniżeli odzwierciedla to stan uwidoczniony w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości czy ewidencji lokali.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 25 listopada 2011 r. (sygn. akt III CZP 65/11), podjętej w wyniku skierowania do niego przez Sąd Okręgowy w Szczecinie zapytania prawnego wyjaśnił, że przebudowanie samodzielnego lokalu mieszkalnego przez przyłączenie do niego części wspólnych nieruchomości może prowadzić do powstania nowej nieruchomości lokalowej i zmiany dotychczasowych udziałów w nieruchomości wspólnej członków wspólnoty stosownie do art. 3 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) (dalej: „UWL”).

Zagadnienie prawne, które stanowiło przedmiot rozpoznania Sądu Najwyższego dotyczyło skutku jaki wywołuje przebudowanie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, poprzez przyłączenie do niego powierzchni, która wchodziła w skład części wspólnych nieruchomości, a w szczególności wyjaśnienia 1) czy w takim wypadku powstaje nowy lokal i konieczne jest ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie przebudowy oraz 2) czy przyłączona na skutek przebudowy do już wyodrębnionego lokalu część wspólna nieruchomości wchodzi w skład tego lokalu, powodując zmianę powierzchni lokalu i związanego z nim udziału w nieruchomości wspólnej oraz zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej właścicieli pozostałych wyodrębnionych lokali.

Zgodnie z uzasadnieniem przywołanym przez Sąd Najwyższy w analizowanej uchwale, w celu dokonania oceny skutków dokonanej przebudowy, należy mieć na względzie, że:

1) warunkiem powstania odrębnej własności lokalu jest istnienie samodzielnych lokali mieszkalnych w budynku, natomiast ocena czy lokal ma cechy pozwalające uznać go za samodzielny, należy do organów administracji i następuje w formie zaświadczenia. Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 ust. 2 UWL, samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych;

2) lokal spełniający kryterium samodzielności może stanowić odrębną nieruchomość, a taka sytuacja ma miejsce wówczas, gdy dojdzie do powstania prawa jego odrębnej własności, to jest w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność (art. 7 ust. 1 UWL). Do powstania tego prawa niezbędny jest także wpis do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 UWL);

3) w razie wyodrębnienia własności lokalu właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu, ponadto współwłasności nieruchomości wspólnej nie można znieść, dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3 ust. 1 UWL).

Zgodnie z regulacją zawartą w art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a UWL możliwe jest dokonanie nadbudowy i przebudowy nieruchomości wspólnej. Wyżej wymienione prace mogą doprowadzić do powstania kolejnego samodzielnego lokalu. Tak powstały samodzielny lokal mieszkalny zachowa dotychczasowy status, to jest będzie częścią budynku aż do momentu, dopóki niedojdzie do wyodrębnienia jego własności. Wraz z wyodrębnieniem własności tak powstałego lokalu musi dojść do zmiany wielkości udziałów właścicieli wszystkich dotychczas wyodrębnionych lokali w nieruchomości wspólnej.

Są jednak sytuacje, kiedy przebudowa części wspólnej nieruchomości nie doprowadzi do powstania kolejnego samodzielnego lokalu mieszkalnego, lecz powiększy lokal już istniejący.

W sytuacji, opisanej powyżej powstaje pytanie, czy jeżeli lokal był już wcześniej przedmiotem odrębnej własności, to jego powiększenie poprzez zaadaptowanie części nieruchomości wspólnej generuje konieczność dokonania jeszcze jakichś czynności formalnych.

Zgodnie z brzmieniem analizowanej uchwały Sądu Najwyższego, właściciel nie nabędzie udziału w nieruchomości wspólnej, odpowiadającego powierzchni, która w związku z zezwoleniem na przebudowę nieruchomości wspólnej ma być z niej wyłączona, poprzez samo zrealizowanie przebudowy. Wyżej wymieniona osoba pozostaje wyłącznie właścicielem samodzielnego lokalu mieszkalnego, który jest przedmiotem przysługującej mu odrębnej własności do momentu formalnego nabycia przyłączonej części.

Po zakończeniu robót budowlanych polegających na przebudowie części wspólnej nieruchomości oraz samodzielnego lokalu mieszkalnego, gdy część wspólna nieruchomości w następstwie działań właściciela lokalu utraci ten charakter i zostanie technicznie oraz funkcjonalnie przyłączona do stanowiącego jego własność samodzielnego lokalu, musi dojść do notarialnego przeniesienia na właściciela wyodrębnionego lokalu udziału w nieruchomości wspólnej, odpowiadającego powierzchni wyłączonej z nieruchomości wspólnej, w związku z wyrażeniem zgody na jej przebudowę.

Podkreślić przy tym trzeba, że według wytycznych Sądu Najwyższego, umowa właściciela samodzielnego lokalu mieszkalnego ze wspólnotą, prowadząca do uzyskania przez niego tytułu do objętej przebudową powierzchni nieruchomości wspólnej, powinna mieć za przedmiot udział we własności nieruchomości wspólnej, a nie „część strychu", „pomieszczenie gospodarcze" czy „dwa pokoje". Musi też dojść do ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu powstałego w wyniku przebudowy, na rzecz właściciela, który przyłączył do swojej nieruchomości lokalowej część wspólną nieruchomości, a to w miejsce przysługującego mu dotąd prawa odrębnej własności lokalu oraz do zmiany dotychczasowych udziałów członków wspólnoty mieszkaniowej w nieruchomości wspólnej, stosownie do 3 ust. 3 UWL.

Podsumowując, osoba, która jest zainteresowana przyłączeniem do swojej nieruchomości lokalowej części nieruchomości wspólnej, poprzez dokonanie jej zabudowy, powinna dopilnować, aby proces powiększania lokalu przebiegł w sposób prawidłowy nie tylko od strony technicznej, ale i formalnej. Elementem tak samo obowiązkowym jak uzyskanie stosownych zgód ze strony wspólnoty mieszkaniowej czy zezwoleń organów budowlanych, jest przeniesienie własności zaadaptowanej części powierzchni i zmiana udziałów w częściach nieruchomości wspólnej.