Obciążenie gruntu służebnością przesyłu – czy można uzyskać wyższe wynagrodzenie?

Realizacja inwestycji budowlanych wiąże się z koniecznością zapewnienia dostaw mediów do wybudowanych budynków, co w wielu przypadkach powoduje konieczność rozbudowy istniejącej sieci lub jej budowy.

W celu uregulowania stanu prawnego urządzeń przesyłowych posadowionych na gruncie ustanawiana jest służebność przesyłu. Służebność przesyłu umożliwia przedsiębiorcy przesyłowemu, który jest właścicielem urządzeń, korzystanie ze swoich urządzeń niezależnie od tego, kto jest właścicielem nieruchomości, na której one się znajdują. W związku z obciążeniem nieruchomości służebnością przesyłu, jej właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu przysługuje odpowiednie wynagrodzenie. 

W praktyce kwestia wynagrodzenia za służebność przesyłu budzi najwięcej kontrowersji. Przepisy Kodeksu cywilnego nie określają kryteriów, jakimi należy się kierować przy ustalaniu wynagrodzenia. Powyższe oznacza, że wynagrodzenie powinno być ustalane każdorazowo indywidualnie i dostosowane do konkretnych okoliczności, w tym zakresu, charakteru i trwałości obciążenia, jego uciążliwości, stopnia ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości przez właściciela, a także zmniejszenia jej wartości. W tym kontekście naturalnym jest dążenie przedsiębiorców przesyłowych do obliczania wynagrodzenia na podstawie ilość metrów kwadratowych gruntu bezpośrednio zajętego pod urządzenia przesyłowe. Jednak w ostatnim czasie w orzecznictwie sądowym zauważyć można tendencję do szerszego ujmowania wpływu posadowienia na gruncie urządzeń przesyłowych i związanych z tym uciążliwości oraz wpływu na wartość nieruchomości, a tym samym wysokości należnego wynagrodzenia[1].

Przykładowo, w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 9 września 2020 r. II CSK 62/19 w odniesieniu do służebności polegającej na posadowieniu gazociągu, sąd nie wykluczył możliwości ustalenia wynagrodzenia należnego właścicielowi gruntu przez pryzmat uciążliwości związanych z oddziaływaniem urządzeń również poza pasem eksploatacyjnym (grunt zajęty przez urządzenia), czyli także w tzw. strefie kontrolowanej (na której nie ma fizycznie posadowionych urządzeń przesyłowych). W przypadku gazociągów obszar strefy kontrolowanej jest znacznie szerszy niż pas eksploatacyjny, co stwarza możliwość ubiegania się o wyższe odszkodowanie. W odniesieniu do linii energetycznych obecnie nie można stwierdzić, że konieczność uwzględnienia tzw. strefy ochronnej linii energetycznej[2] przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia jest jednoznacznie przesądzona w orzecznictwie. Niemniej jednak istnieje szereg argumentów przemawiających za tym, że wynagrodzenie za posadowienie na gruncie linii energetycznej powinno być ustalane biorąc pod uwagę nie tylko pas eksploatacyjny (niezbędny do korzystania z urządzeń, a więc pas gruntu pod urządzeniami oraz ewentualnie grunt zapewniający dostęp do urządzeń), ale także strefę ochronną. 

Z perspektywy właścicieli gruntów i inwestorów istotne jest, aby określenie warunków ustanowienia służebności z przedsiębiorcą przesyłowym było poprzedzone kompleksową analizą w zakresie potencjalnego wpływu posadowienia urządzeń przesyłowych na wartość nieruchomości, w celu uzyskania jak najwyższego wynagrodzenia.