Z dniem 1 lipca 2022 r. wchodzi wżycie ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tzw. nowa ustawa deweloperska. Nowelizacja wprowadza szereg zmian w zakresie procesu deweloperskiego, które obejmują m.in.:

– obowiązek odprowadzania składek do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego,

– rozszerzony zakres obowiązkowej weryfikacji przez bank przed wypłatą środków z rachunku powierniczego, (obejmujący m.in. zaległości podatkowe dewelopera, uregulowanie należności względem wykonawców),

– możliwość wykonania zastępczego na zlecenie nabywcy, w razie nieusunięcia przez dewelopera wad stwierdzonych przy odbiorze,

– uregulowanie wymogów dotyczących umów rezerwacyjnych, m.in. w zakresie maksymalnej wysokości opłaty rezerwacyjnej na poziomie 1% ceny mieszkania określonej w prospekcie informacyjnym,

– rozszerzenie obowiązywania przepisów również na umowy dotyczące „gotowych” lokali,

– obowiązek doręczania prospektu informacyjnego każdemu nabywcy.

Ogólną regułą jest, że przedsięwzięcie deweloperskie można realizować na „starych” zasadach, jeśli przed 1 lipca 2022 r. nastąpiło rozpoczęcie sprzedaży i zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską. Rozpoczęcie sprzedaży rozumiane jest jako podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich.

Przepisy przejściowe przewidują jednak szereg wyjątków dotyczących tego, które przepisy nowej ustawy będą miały mimo wszystko zastosowanie, oraz jak długo będzie istniała możliwość stosowania starych zasad. Ponadto, przepisy te zostały sformułowane w sposób utrudniający jednoznaczne odczytanie reguł rządzących procesem deweloperskim na styku starych i nowych regulacji. Chęć skorzystania z mniej rygorystycznych, dotychczasowych przepisów wymaga więc odpowiedniego zaplanowania przedsięwzięcia zarówno od strony komercyjnej, jak i formalno-prawnej.