Mowa tu o ustawie z dnia 13 lipca 2023 roku o szczególnych rozwiązaniach dotyczących regulacji stanu prawnego niektórych dróg ogólnodostępnych („Ustawa”). Została ona opublikowana w Dzienniku Ustaw w dniu 29 sierpnia 2023 roku, co oznacza, że zacznie obowiązywać od 13 września 2023 roku (zgodnie z art. 12 Ustawy, wchodzi ona w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia).
Głównym celem Ustawy jest ułatwienie nabywania przez gminy własności nieruchomości. Zgodnie z nowymi regulacjami, nieruchomości gruntowe pozostające w dniu wejścia w życie Ustawy od co najmniej 20 lat we władaniu gminy, użytkowane jako drogi ogólnodostępne, niezaliczone do kategorii dróg publicznych, mogą zostać nabyte na własność gminy.
Nieruchomości gruntowe, o których mowa powyżej, należy rozumieć jako nieruchomości:
· niezabudowane,
· utwardzone,
· użytkowane jako droga ogólnodostępna o znaczeniu lokalnym, po której odbywa się ruch pojazdów i pieszych,
· wykorzystywana przez określoną liczbę użytkowników,
· stanowiąca uzupełnienie sieci dróg służących miejscowym potrzebom,
· funkcjonalnie zbliżone do dróg publicznych i połączone z drogami publicznymi.
Jak czytamy w uzasadnieniu do projektu Ustawy, przepisy wychodzą naprzeciw m. in. problemom, które związane są z brakiem uregulowania stanu prawnego niektórych dróg położonych szczególnie na terenach górskich i podgórskich: nadanie im statusu drogi publicznej jest praktycznie niemożliwe, ponieważ nie spełniają one warunków określonych w przepisach technicznych dla dróg publicznych. Trudność a nawet niemożliwość z dostosowaniem się do wymogów określonych w przepisach technicznych wynika przede wszystkim z ukształtowania terenu (istniejące drogi są często bardzo wąskie, kręte i o dużych kątach nachylenia ich powierzchni).
Wniosek i decyzja
Co do zasady przejęcie nieruchomości na własność gminy następuje na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta) złożony w terminie do dnia 31 grudnia 2035 roku, na podstawie decyzji. Decyzję o nabyciu nieruchomości wydaje właściwy miejscowo starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej.
Ustawa przewiduje także rozwiązanie polegające na uruchomieniu procedury nabycia przez gminę własności nieruchomości z inicjatywy dotychczasowych właścicieli nieruchomości:
· co najmniej 2/3 właścicieli nieruchomości, stanowiących dojazd do co najmniej 10 nieruchomości, występuje do wójta (burmistrza, prezydenta) o złożenie wniosku,
· w terminie 6 miesięcy do dnia wystąpienia z wnioskiem przez właścicieli, wójt składa wniosek o wydanie decyzji o nabyciu nieruchomości albo wskazuje przyczyny, z uwagi na które wniosek nie może zostać złożony.
Władztwo nad nieruchomością
Wójt (burmistrz, prezydent) we wniosku o wydanie decyzji o nabyciu nieruchomości winien udowodnić fakt wykonywania przez gminę władztwa nad nieruchomością zajętą na drogę. Niewątpliwie będzie to opis stanu zagospodarowania, zainwestowania i uzbrojenia takiej nieruchomości w tym m. in. wykonywanie prac związanych z jej utrzymaniem.
Zgodnie z Ustawą, dokumentami potwierdzającymi władanie przez gminę nieruchomościami od co najmniej 20 lat do dnia wejścia w życie Ustawy są w szczególności:
· umowy dotyczące robót budowlanych lub utrzymania drogi ogólnodostępnej,
· rachunki, faktury za wykonanie robót budowlanych, protokoły odbioru robót budowlanych dot. drogi,
· umowy ubezpieczenia drogi ogólnodostępnej,
· metryki, plany liniowe, rejestry wykonanych robót itp.,
· dowody z zeznań właścicieli nieruchomości użytkowanych jako drogi ogólnodostępne, właścicieli nieruchomości sąsiednich, pracowników właściwych urzędów oraz innych świadków,
· dokumenty potwierdzające przeznaczenie środków z budżetu gminy na inwestycje drogowe,
· dokumentacja z prac geodezyjnych wykonanych w celu uregulowania stanu prawnego istniejącej drogi ogólnodostępnej,
· dokumentacja projektowa przebudowy drogi,
· wypis z ewidencji gruntów i budynków.
Katalog dokumentów potwierdzających władanie przez gminę nieruchomościami jest otwarty.
Odszkodowanie
Decyzja o nabyciu nieruchomości („Decyzja”) zawiera m. in. wskazanie nieruchomości lub ich części stanowiących pas drogowy, które stają się własnością gminy oraz zatwierdzenie podziału nieruchomości.
Jeżeli te nieruchomości lub ich części zostały oddane w użytkowanie wieczyste, to użytkowanie to w zakresie wskazanym w Decyzji wygasa z dniem, w którym Decyzja stała się ostateczna.
Dodatkowo, jeżeli nieruchomości lub ich części lub prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości są obciążone ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawa te wygasają z dniem, w którym Decyzja stała się ostateczna.
Za powyżej wymienione nieruchomości, użytkowanie wieczyste oraz ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości lub ich części przysługuje odszkodowanie. Wysokość odszkodowania jest uzgadniana między gminą a dotychczasowym właścicielem. Uzgodnienia dokonuje się w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Jeżeli nie dojdzie do uzgodnienia wysokości odszkodowania w ciągu 2 miesięcy od dnia, w którym Decyzja stała się ostateczna, wysokość odszkodowania ustali starosta w drodze decyzji w terminie 30 dni od dnia wszczęcia postępowania.
Podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego według stanu nieruchomości w dniu wydania Decyzji. Nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną władztwa nad nieruchomością. Odszkodowanie wypłaca gmina.
To co zostanie
Jak już wspomniano powyżej, integralną częścią Decyzji jest określenie pasa drogowego i zatwierdzenie podziału nieruchomości.
Jak czytamy w uzasadnieniu do projektu Ustawy: dzięki wprowadzonemu rozwiązaniu gminie zapewnione zostaje prawo do nieruchomości jedynie tych wykorzystywanych pod drogę ogólnodostępną, jednocześnie zachowuje się proporcjonalność zastosowanych środków do celu w związku z tym, że w przypadku, w którym całość danej nieruchomości nie jest wykorzystywana w ten sposób, dokonuje się podziału nieruchomości i objęcia tylko jej części, która jest użytkowana jako droga ogólnodostępna.
A co z nieruchomościami pozostałymi po nabyciu części nieruchomości pod drogę, a które nie nadają się do wykorzystania na dotychczasowe cele przez poprzednich właścicieli nieruchomości?
Ustawa w art. 8 reguluje kwestię „pozostałości”. W takim przypadku właściciel lub użytkownik wieczysty może złożyć wniosek do wójta (burmistrza, prezydenta) o nabycie pozostałych, nienadających się do wykorzystania nieruchomości, a nabycie takiej części nieruchomości będzie następować w drodze umowy.
Podsumowanie
Wprowadzone rozwiązania dotyczące ułatwień w nabywaniu przez gminy własności nieruchomości mają charakter fakultatywny. Gmina sama będzie decydowała czy chce z nich skorzystać i nabyć daną nieruchomość, czy też nie.
Należy pamiętać, że przedmiotem unormowania Ustawy są wyłącznie te drogi, które z uwagi na nieuregulowany stan prawny nie mogą zostać zaliczone do żadnej z kategorii dróg publicznych, mające jednak podobny do nich status faktyczny.
Konsekwencją przejścia na własność gminy nieruchomości zajętych pod drogę ogólnodostępną jest uzyskanie przez taką drogę statusu drogi publicznej zaliczanej do kategorii dróg gminnych.
