Zgodnie z rządowym projektem ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne głównym celem nowych rozwiązań ma być wprowadzenie ułatwień w zakresie zmiany sposobu użytkowania budynku (biurowego lub handlowego) na mieszkalny związanej z koniecznością jego przebudowy. Według założeń autorów projektu, wprowadzenie nowych rozwiązań ma służyć m.in. niwelowaniu negatywnego wpływu pandemii na sektor biurowy oraz handlowy poprzez ułatwienie przekształcenia takich obiektów na budynki mieszkalne.

Projekt ustawy przewiduje m.in. wprowadzenie (i) braku wymogu uzyskania pozwolenia na budowę na przebudowę obiektu biurowego lub handlowego na cele mieszkaniowe, jeśli przebudowa nie obejmuje elementów konstrukcyjnych obiektu, a także (ii) rozszerzenie mechanizmów określonych w specustawie mieszkaniowej na inwestycje mieszkaniowe realizowane na terenach przeznaczonych na obiekty handlowe, czy biurowe.

Wątpliwości budzi jednak to, czy projektowane zmiany w praktyce zachęcą inwestorów do zmiany przeznaczenia nierentownych obiektów handlowych i biurowych. Po pierwsze, pomimo odformalizowania przebudowy na cele mieszkalne obiektów handlowych lub biurowych, w dalszym ciągu konieczne będzie zachowanie zgodności przebudowy z warunkami technicznymi, a w przypadku braku możliwości zachowania tej zgodności, inwestorowi pozostaje możliwość ubiegania się o odstępstwo na dotychczasowych zasadach. W tym zakresie projekt ustawy nie wprowadza zmian.

Po drugie, ponad 4 lata obowiązywania specustawy mieszkaniowej pokazały, że nie stała się ona popularną formą realizacji inwestycji mieszkaniowych. Ułatwienia przewidziane w projekcie nowelizacji[1] wydają się nie zmienić tego stanu rzeczy. W dalszym ciągu do realizacji inwestycji mieszkaniowej konieczna będzie uchwała rady gminy, a także spełnienie standardów urbanistycznych. Ponadto, wprowadzono nowy wymóg przedstawienia gminie oferty[2] zakupu przynajmniej 5% powierzchni użytkowej w inwestycji, pod rygorem braku możliwości jej komercjalizacji[3].

Nowe rozwiązania mają obowiązywać tylko przez 2 lata. Trzeba też zaznaczyć, że nie będą one miały zastosowania do terenów objętych ochroną zabytków.

[1] Np. brak wymogu zgodności ze studium inwestycji mieszkaniowej realizowanej wbrew zapisom miejscowego planu, na terenie przeznaczonym na wielkopowierzchniowe obiekty handlowe, czy terenie na którym zlokalizowane są budynki biurowe.

[2] Przedstawiona w ofercie cena nie będzie mogła być wyższa niż 50% wartości średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania (Dz.U. z 2021 r. poz. 2158 oraz z 2022 r. poz. 1561), obowiązującego w dniu podjęcia uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.

[3] Umowy zbycia, najmu czy dzierżawy zawarte bez uprzedniego przedstawienia ww. oferty gminie będą nieważne.