Małe wywłaszczenie

Co do zasady wywłaszczenie może polegać na odebraniu prawa własności lub użytkowania wieczystego, ale także na ograniczeniu tych praw. Ustawa o gospodarce nieruchomościami zakłada taką możliwość w związku z budową przewodów i urządzeń.

Decyzja wydana na podstawie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej jako: „u.g.n.”) stanowi szczególny przypadek wywłaszczenia, czyli tzw. małe wywłaszczenie. Starosta w drodze decyzji może ograniczyć sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nie wyrażają na to zgody[1]. Innymi słowy, decyzja ta powoduje ograniczenie wykonywania prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, na której istnieje potrzeba wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej o charakterze publicznym, na skutek wydania zezwolenia na założenie i przeprowadzenie określonych urządzeń.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 kwietnia 2017 roku wskazał, że warunkiem koniecznym i podstawowym, aby móc ubiegać się o wydanie zezwolenia ograniczającego sposób korzystania z nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego jest:

1) realizacja celu publicznego, w myśl art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami,

2) zgodność planowanej inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub – w razie jego braku – z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego[2].

‍Uzyskanie decyzji zezwalającej

Oprócz warunków wymienionych powyżej, ustawodawca wymienia jeszcze jeden warunek, który musi zostać zachowany w procesie uzyskania zezwolenia. Mowa tu o braku zgody właściciela lub użytkownika na zajęcie jego nieruchomości i na posadowienie nad jej powierzchnią, na jej powierzchni lub pod jej powierzchnią stosownych urządzeń infrastruktury technicznej.

Wobec powyższego, w pierwszej kolejności inwestor powinien podjąć próbę uzyskania takiej zgody od właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, a w przypadku udzielenia tej zgody, fakt ten powinien zostać stwierdzony na piśmie, aby wykluczyć powstanie na tym tle sporu.

Jeśli jednak takiej zgody nie udało się uzyskać, inwestor chcący wystąpić z wnioskiem o zezwolenie na zajęcie nieruchomości musi przeprowadzić formalne rokowania[3]. Rokowania te należy udokumentować, aby w przypadku dalszego braku zgody, dokumenty te mogły zostać załączone do wniosku o wydanie decyzji zezwalającej, jako dowód odmowy wyrażenia zgody na wejście i realizację celu publicznego.

Decyzja o zezwoleniu na zajęcie nieruchomości może być wydana z urzędu lub na wniosek[4]. Wnioskodawcą może być określony podmiot lub jednostka organizacyjna, posiadająca uprawnienia do samodzielnego złożenia wniosku o wydanie decyzji, zatem z wnioskiem o wydanie decyzji może zwrócić się zarówno podmiot publicznoprawny jak i podmiot prywatnoprawny, o ile realizowane przez niego urządzenie infrastruktury technicznej stanowi cel publiczny. Natomiast wydanie decyzji z urzędu następuje w przypadku, kiedy inwestorem budowy urządzenia infrastruktury technicznej jest jednostka organizacyjna, która nie ma własnych uprawnień do wnioskowania, na przykład jednostka utworzona przez radę gminy miejskiej dla realizowania zadań z zakresu zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków.

Obowiązek wnioskodawców

Po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego[5]. Jak określa ustawodawca, przywrócenie tego stanu powinno nastąpić niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń.

Służebność przesyłu a małe wywłaszczenie

Naczelny Sąd Administracyjny wyraźnie wskazuje, że: należy odróżnić służebność przesyłu od zezwolenia na ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. Obie instytucje prawa, wprawdzie mają cel zbliżony, ale stanowią zupełnie odrębne regulacje prawne. Służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym, które ustanawia się albo umową, albo na drodze sądowej, zaś zezwolenie ograniczające sposób korzystania z nieruchomości jest rodzajem wywłaszczenia dokonywanego na drodze administracyjnej. Inne zatem są przesłanki oraz tryby powstania powyższych praw. Z tego powodu nie można utożsamiać negocjacji dotyczących ustanowienia służebności przesyłu, z negocjacjami, które powinny poprzedzać wystąpienie z wnioskiem, a następnie wydanie decyzji ograniczającej prawo własności nieruchomości[6].

Decyzja podstawą do ujawnienia praw w księdze wieczystej

Ostateczna decyzja ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości stanowi podstawę do ujawnienia w księdze wieczystej faktu, że określony podmiot lub jednostka organizacyjna uzyskały uprawnienia do posiadania nieruchomości lub jej części dla wybudowania i pozostawienia na niej potrzebnych urządzeń[7]. Wpisu dokonuje się na wniosek starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej lub organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli zezwolenie było udzielone na wniosek tej jednostki[8].

Roszczenia

Właścicielowi oraz użytkownikowi wieczystemu przysługuje m.in.:

- roszczenie o przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego,

- roszczenie odszkodowawcze o naprawienie szkód, w przypadku gdy poprzedni stan faktyczny nieruchomości nie zostanie przywrócony[9]. Dotyczy to sytuacji, w której przywrócenie stanu poprzedniego nieruchomości nie jest możliwe, stanowi nadmierną trudność lub powoduje konieczność poniesienia nadmiernych kosztów,

- roszczenie o wykup nieruchomości, gdy wybudowane urządzenie uniemożliwia dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości[10].

Ten szczególny przypadek wywłaszczenia (tzw. małe wywłaszczenie) ogranicza sposób korzystania z nieruchomości nie tylko poprzez zajęcie części tej nieruchomości przez przewody czy inne urządzenia elektryczne, ale także ogranicza możliwość użytkowania tej nieruchomości na określonym pasie terenu lub wzdłuż założonych urządzeń elektrycznych, na przykład poprzez zakaz zabudowy tego terenu.

Należy pamiętać też, że decyzja administracyjna wydana na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n. tyczy się wyłącznie inwestycji planowanych. Wydanie decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości po rozpoczęciu robót budowlanych lub po ich zakończeniu jest niedopuszczalne.