Kooperatywy mieszkaniowe – czym są? Jak je utworzyć?

Prezydent podpisał ustawę o kooperatywach mieszkaniowych[1]. Celem ustawy jest określenie zasad współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej. Jest to kolejna próba zmiany rynku mieszkaniowego przez wprowadzenie alternatyw dla tradycyjnego obrotu lokalami.

Czym jest kooperatywa mieszkaniowa?

Kooperatywa mieszkaniowa w praktyce będzie umową pomiędzy jej członkami. Kooperatywę mieszkaniową może tworzyć co najmniej trzech członków. Członkiem kooperatywy może być tylko osoba fizyczna.

Czym jest inwestycja mieszkaniowa w rozumieniu ustawy?

Inwestycją mieszkaniową, na potrzeby tej ustawy, jest realizowanie przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych członków tej kooperatywy albo członków spółdzielni mieszkaniowej lub dzieci tych członków i osób z nimi zamieszkujących.

Inwestycja musi polegać na nabyciu nieruchomości gruntowej i budowanie budynku wielorodzinnego lub budynków jednorodzinnych, jeśli łączna liczba lokali nie przekracza dwóch, lub liczba budynków jednorodzinnych nie przekracza dwóch. Ponadto, inwestycja może również polegać na nabyciu zabudowanej nieruchomości i przeprowadzeniu na niej robót, których skutkiem będzie budynek albo budynki, w których zostaną wyodrębnione lokale.

W jaki sposób utworzyć kooperatywę mieszkaniową?

Kooperatywa mieszkaniowa może przybierać dwie formy, tj. umowy kooperatywy mieszkaniowej albo umowy spółki cywilnej. Niezależnie od wyboru jednej z tych umów, umowę zawiera się w formie aktu notarialnego.

Treść umowy o kooperatywie mieszkaniowej

W umowie kooperatywy mieszkaniowej określa się obowiązkowo elementy wskazane w art. 6 ustawy, w tym:

1) przedmiot inwestycji mieszkaniowej;

2) planowaną liczbę lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębnia się lokalu;

3) zasady finansowania i rozliczania inwestycji;

4) sposób prowadzenia spraw i podejmowania decyzji;

5) zasady reprezentacji;

6) zasady przystąpienia oraz odstąpienia od umowy;

7) czas trwania umowy;

8) zasady rozwiązania umowy.

Pozostałe istotne informacje

Najważniejszą informacją dotyczącą kooperatyw jest prawdopodobnie to, że do kooperatyw mieszkaniowych nie mają zastosowania przepisy nowej ustawy deweloperskiej[2]. Powyższe oznacza, że środki pieniężne wpłacane przez członków kooperatywy nie są chronione na analogicznych zasadach. Aby zapewnić świadomość członków kooperatywy o tej okoliczności, wprowadzono ustawowy obowiązek dołączania informacji o tym fakcie do umowy określającej zasady współdziałania członków oraz oświadczeń stron o zapoznaniu się z tą informacją.

Z drugiej strony, zasadą jest, że wydatki ponoszone w związku z realizacją inwestycji mieszkaniowej członkowie kooperatywy pokrywają za pośrednictwem rachunku powierniczego, chyba że określono inne zasady ponoszenia tych wydatków.

Ustawa wejdzie w życie 1 marca 2023 roku.

Podsumowanie

Kooperatywa mieszkaniowa w praktyce będzie umową o wspólnym działaniu kilku osób fizycznych w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. Nie wydaje się jednak, by nowa forma realizacji inwestycji mieszkaniowych mogła doprowadzić do rewolucji na rynku mieszkaniowym. Kooperatywy będą rozwiązaniem niszowym, skierowanym głównie do osób poszukujących alternatyw dla tradycyjnego rynku deweloperskiego.