Inwestycje na gruntach rolnych – o czym należy pamiętać

Decydując się na inwestycję na gruntach rolnych należy pamiętać, że przeznaczenie nieruchomości na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy to nie koniec formalności związanych z rozpoczęciem procesu inwestycyjnego. W zależności od klasy gleby, na której ma być realizowana inwestycja może okazać się konieczne uzyskanie zezwolenia na wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej. Uzyskanie takiej decyzji jest konieczne jeszcze przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę.

Z wyłączeniem nieruchomości z produkcji rolniczej wiąże się obowiązek uiszczenia jednorazowej opłaty (należności) i opłat rocznych. Ustaloną przez organ wysokość należności pomniejsza się o wartość gruntu, stąd w wielu przypadkach obowiązek zapłaty należności w ogóle nie powstanie.

Zdarza się jednak, że organ wydający decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolniczej zaniży wartość nieruchomości co powoduje, że naliczona należność jest wyższa. Obowiązek uiszczania opłat rocznych trwa 10 lat i obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości. Co istotne, obowiązek uiszczania opłat rocznych powstaje z chwilą faktycznego wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej – przyjmuje się, że tą chwilą jest rozpoczęcie budowy. Częstym błędem organów wydających decyzje jest uzależnienie obowiązku uiszczania opłat od dnia, w którym decyzja o wyłączeniu z produkcji rolniczej stała się ostateczna. Taka praktyka nie ma jednak podstawy w przepisach prawa. Warto również pamiętać, że w niektórych przypadkach obowiązek uiszczania opłat za wyłączenie z produkcji rolniczej nie powstanie – np. w przypadku inwestycji mieszkaniowych. Najnowsze orzecznictwo sądów administracyjnych wskazuje, że w przypadku inwestycji mieszkaniowych wyłączenie dotyczy nie tylko gruntu pod budynkiem mieszkalnym, ale również terenu na którym zlokalizowana jest infrastruktura niezbędna do istnienia budynku (np. droga dojazdowa). Jednak i w tym przypadku praktyka organów bywa odmienna.

Na koniec warto dodać, że decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolniczej może nakładać również dodatkowe obowiązki związane z wyłączeniem. W praktyce często decyzje o wyłączeniu z produkcji rolniczej zawierają obowiązek zdjęcia i wykorzystania na cele poprawy wartości użytkowej gruntów próchniczej warstwy gleby. Planując proces inwestycyjny na gruntach rolnych należy więc uwzględnić ewentualny wpływ decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolniczej zarówno na harmonogram, jak i budżet inwestycji.