Co jakiś czas w dyskusji publicznej powraca temat tzw. REITów oraz prac legislacyjnych prowadzonych w celu ustawowego uregulowania tego zagadnienia. Warto zatem przedstawić, co kryje się pod wskazanym powyżej akronimem.

REIT, czyli Real Estate Investment Trust, zgodnie z tłumaczeniem definicji z Cambridge Dictionary, to przedsiębiorstwo, które inwestuje w nieruchomości lub kredyty na nieruchomości i sprzedaje udziały w tych inwestycjach w sposób podobny do funduszu inwestycyjnego. Przedmiotem działalności podmiotów typu REIT jest więc lokowanie kapitału inwestorów w nieruchomości[1]. Ich cechą charakterystyczną w krajach, w których funkcjonują, jest specjalny status podatkowy, polegający na zwolnieniu z większości podatków firmowych.

W Polsce próba kompleksowego uregulowania powyższego zagadnienia była podejmowana kilkukrotnie. O nowym projekcie ustawy zaczęło być głośno na początku 2021 roku, co stanowi już trzecią próbę wprowadzenia systemu REITów do polskiego porządku prawnego. Wcześniej, bo w dniu 25 września 2018 roku, do Sejmu wpłynął projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości. Został on skierowany do I czytania na posiedzeniu Sejmu, które obyło się w dniu 2 października 2018 roku. Projekt został następnie przekazany do Komisji Finansów Publicznych, która sprawozdaniem z dnia 17 października 2018 roku wniosła o uchwalenie przedstawionego projektu ustawy. Na tym etapie proces legislacyjny zatrzymał się.

Poprzednie projekty ustawy przewidywały, że polskie REITy miałyby korzystać ze zwolnienia z podatku CIT, w sytuacji gdy 90% ich rocznych zysków zostałoby wypłacone akcjonariuszom w postaci dywidendy. Pierwotnie działalność spółek typu REIT miała być skoncentrowana na rynku nieruchomości komercyjnych, drugi projekt natomiast zmieniał tę kwestię i skupiał się na wynajmie lokali mieszkalnych. Kontrowersje pojawiały się również co do formy prawnej, w jakiej miałyby działać REITy. Niestety żadna ze wspomnianych regulacji nie została ostatecznie wprowadzona do polskiego systemu prawnego. Również najnowsze prace nad ustawą, hucznie za powiedziane w 2021 roku, zostały obecnie wstrzymane. Jako powód takiego stanu rzeczy wskazuje się niepewną sytuację panującą na rynku nieruchomości, związaną z wybuchem konfliktu zbrojnego na Ukrainie oraz wciąż trwającym stanem zagrożenia epidemicznego.

Nie oznacza to jednak, że fundusze zajmujące się inwestowaniem w nieruchomości nie istnieją na polskim rynku. Wręcz przeciwnie, REITy funkcjonują, lecz podlegają przepisom ogólnym, obowiązującym dla spółek lub funduszy inwestycyjnych. W Polsce rynek inwestycyjny dotyczący nieruchomości komercyjnych zdominowany jest wciąż przez inwestorów zagranicznych. Jako jeden z największych problemów związanych z ciągłym brakiem uregulowania tej materii podaje się właśnie duży wpływ kapitału zagranicznego. Wprowadzenie odpowiednich przepisów szczególnych miałoby pomóc rodzimym przedsiębiorcom w rozpoczęciu omawianej działalności. Jako przykład podaje się tutaj Czechy, gdzie wprowadzenie rozwiązań dotyczących REITów zwiększyło udział lokalnego kapitału z 1% do około 37%.

W uzasadnieniu do projektu nieuchwalonej ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości czytamy, że miała ona na celu zwiększenie możliwości i atrakcyjności w inwestowaniu i podejmowaniu działalności w sektorze rynku nieruchomości mieszkalnych na wynajem, a także zwiększenie zaangażowania kapitału krajowego na tym rynku.W dalszej części uzasadnienia wskazane zostało również, że polski rynek wynajmu nieruchomości mieszkalnych ma charakter rozproszony, z jedynie16-procentowym udziałem podmiotów gospodarczych. Na taki kształt rynku może mieć wpływ fakt, że w polskim systemie prawnym nie występują podmioty ze szczególnym statusem podatkowym, znane w obcych systemach prawnych jako tzw. spółki typu REIT (Real Estate Investment Trust). Wprowadzenie do polskiego porządku prawnego instytucji o podobnym charakterze umożliwi zwiększenie udziału inwestorów instytucjonalnych na krajowym rynku wynajmu nieruchomości mieszkalnych, jak również pozwoli na zaangażowanie na tym rynku za pośrednictwem F.I.N.N. (firm inwestujących w najem nieruchomości) tych inwestorów detalicznych, którzy z różnych względów nie są zainteresowani inwestycjami bezpośrednimi.

REITy z powodzeniem funkcjonują w różnych w krajach na świecie, w tym w Stanach Zjednoczonych (od lat sześćdziesiątych XX wieku), ale również w krajach europejskich, np. Belgii, Bułgarii, Finlandii, Francji, Grecji, Hiszpanii, Niemczech, Węgrzech, Włoszech czy Wielkiej Brytanii. Brak jest jednakże jedynego słusznego sposobu uregulowania tego zagadnienia, gdyż w różnych państwach działają one na różnych zasadach. Należy mieć zatem nadzieję, że polski ustawodawca wyciągnie prawidłowe wnioski z funkcjonujących na świecie rozwiązań oraz dopasowując je do polskich realiów, doprowadzi do sfinalizowania procesu legislacyjnego i kompleksowego uregulowania zagadnienia dotyczącego REITów.


[1] Dr Jakub Jankowski, Konstrukcja REIT w wybranych jurysdykcjach podatkowych – analiza prawnoporównawcza, MOPOD 2020, Nr 12, str. 22.