Charakter umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami

Stosunek prawny regulujący wzajemne obowiązki pomiędzy pośrednikiem w obrocie nieruchomościami oraz deweloperem (lub każdym innym podmiotem zmierzającym do sprzedaży lub kupna nieruchomości) nie jest zwykłą umową zlecenia, czy nawet umową agencyjną, które uregulowane zostały w przepisach Kodeksu cywilnego. Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest osobną umową nazwaną, co oznacza, że jej występowanie zostało wprost przewidziane w przepisach prawa. Umowa ta uregulowana została wart. 180 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Wskazany przepis jednakże w swoim brzmieniu stanowił jedynie, że zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa, która wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Pozostałe postanowienia w tym zakresie zostały uchylone w 2014 r. wraz ze zniesieniem wymogu obowiązkowego posiadania licencji przez pośrednika.

Niezbędne wobec powyższego było wypracowanie, w nieuregulowanym przepisami zakresie, poglądu orzecznictwa oraz doktryny. Obecnie panuje więc dominujące stanowisko prezentowane przez Sąd Najwyższy, zgodnie z którym w sprawach nie uregulowanych w u.g.n. do umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami będą miały odpowiednie zastosowanie przepisy dotyczące umów podobnych, zawarte w k.c. Unormowanie umowy pośrednictwa zbliża ją najbardziej do umowy agencyjnej (art. 758 - 764⁹k.c.), nie zaś do umowy zlecenia[1]. SN stwierdził również, że umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową starannego działania, którą jednak strony mogą przekształcić w umowę rezultatu[2]. Podobnie wypowiadają się w tym temacie przedstawiciele doktryny[3].

Powszechnie występującym obecnie w umowach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zwyczajem jest wypłacanie pośrednikowi wynagrodzenia w momencie podpisania przez zgłoszonego przez niego klienta umowy zobowiązującej (tj. umowy deweloperskiej lub przedwstępnej) do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości lub innej skutkującej przeniesieniem własności nieruchomości, z tym zastrzeżeniem, że wynagrodzenie podlegać będzie zwrotowi, w przypadku gdy do umowy przenoszącej własność nieruchomości z jakiejś przyczyny nie dojdzie. Aby tak zaprezentowana koncepcja była skuteczna i na wypadek gdyby doszło do postępowania sądowego – podzielona przez Sąd, należy dokładnie odzwierciedlić jej założenia w treści umowy. W przeciwnym razie, gdyby doszło do wątpliwości w interpretacji postanowień umowy, Sąd mógłby uznać (zgodnie z dominującym poglądem), że zawarta przez strony umowa jest umową starannego działania, a tym samym pośrednikowi z jej tytułu należy się wynagrodzenie bez względu na wystąpienie skutku w postaci przeniesienia własności nieruchomości na rzecz zgłoszonego przez niego klienta.

Zgodnie z zasadą swobody umów strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego (art. 353¹ Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że także w zakresie określania wynagrodzenia w umowie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami strony dysponują swobodą, ponieważ ustawa nie narzuca żadnego konkretnego rozwiązania w tym zakresie. W podobnym tonie wypowiedział się Sąd Najwyższy, który stwierdził, że strony umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą swobodnie ułożyć swoje stosunki umowne, jedynie przy uwzględnieniu zasad wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a jeżeli przepisy te nie regulują określonych kwestii, to obowiązująca zasada swobody umów pozwala na dowolne ich uregulowanie w umowie, w zgodzie jedynie z jej celem i właściwościami oraz bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego[4].

W związku z powyższym należy pamiętać, że okoliczności, w których pośrednikowi należeć się będzie wynagrodzenie za wykonane czynności pośrednictwa lub z drugiej strony, okoliczności,w których otrzymane wynagrodzenie będzie zobowiązany zwrócić, uzależnione są od tego w jaki sposób strony sformułują postanowienia wiążącej je umowy. Trzeba mieć na uwadze, że zbyt ogólne i lakoniczne sformułowania mogą doprowadzić do sytuacji, w której umowa zostanie potraktowana zgodnie z dominującym poglądem, jako umowa starannego działania, wobec czego pośrednik będzie uprawiony do otrzymania wynagrodzenia niezależnie od rezultatu w postaci przeniesienia własności nieruchomości na rzecz zgłoszonego przez niego klienta. Istotne jest zatem, aby obie strony umowy, już w momencie jej podpisywania, jasno określiły swoje oczekiwania oraz zasady współpracy, a następnie dokonane ustalenia w sposób klarowny odzwierciedliły w treści zawieranej umowy.