Cel użytkowania wieczystego – na co zwrócić uwagę przed zakupem nieruchomości

Pomimo przekształcenia z dniem 1 stycznia 2019 r. prawa użytkowania do gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi we własność, w dalszym ciągu znaczna część gruntów inwestycyjnych zlokalizowanych w atrakcyjnych częściach dużych miast pozostaje przedmiotem użytkowania wieczystego. Swoistą cechą użytkowania wieczystego jest określenie celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Użytkownik wieczysty ma obowiązek korzystać z nieruchomości zgodnie z celem, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Korzystanie z nieruchomości w sposób sprzeczny z tym celem może skutkować nawet rozwiązaniem użytkowania wieczystego i w konsekwencji utratą tytułu prawnego do nieruchomości.

Cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste jest określony w decyzji uwłaszczeniowej (w przypadku, gdy do ustanowienia użytkowania wieczystego doszło z mocy prawa w wyniku uwłaszczenia państwowych osób prawnych na początku lat 90-tych) lub w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. W przypadku decyzji uwłaszczeniowych, cel użytkowania wieczystego najczęściej jest sformułowany bardzo ogólnie, poprzez odesłanie do obowiązujących przepisów prawa. Mimo wszystko w praktyce często dochodziło do sytuacji, w której właściciel nieruchomości[1], powołując się na dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości lub obniżenie stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego[2] wynikający z jej planowanego zagospodarowania, wskazywał na konieczność zawarcia umowy zmieniającej cel użytkowania wieczystego. Zawarcie takiej umowy zmieniającej cel użytkowania wieczystego wiązało się z koniecznością uiszczenia przez użytkownika wieczystego na rzecz właściciela rekompensaty (w Warszawie wynoszącej nie mniej niż 12,5% wartości gruntu). Zdarzały się też przypadki, w których organy odmawiały wydania pozwolenia na budowę powołując się na sprzeczność planowanej inwestycji z celem użytkowania wieczystego. Pomimo że powyższe działania nie znajdowały żadnej podstawy w przepisach prawa, to jednak w praktyce znacznie wydłużały proces inwestycyjny uzależniając wydanie pozwoleń od wcześniejszego zawarcia umowy zmieniającej cel użytkowania wieczystego i uiszczenia rekompensaty.

Obecnie, po zmianach wprowadzonych do ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami z dniem 15 sierpnia 2019 r., użytkownik wieczysty może być zobowiązany do uiszczenia rekompensaty tylko w przypadku, gdy w związku ze zmianą celu użytkowania wieczystego obniżeniu ulegnie wysokość stawki procentowej opłaty rocznej. Co więcej, maksymalna wysokość rekompensaty wynosi dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej. W wyniku wspomnianej nowelizacji wskazano w ustawie wprost, że jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego może wystąpić właściwy organ albo użytkownik wieczysty. Z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego można również wystąpić w przypadku, m.in. gdy proponowana zmiana jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, czy z decyzją o warunkach zabudowy. Termin na zajęcie stanowiska przez organ wynosi 2 miesiące. Brak zgody na zmianę celu użytkowania wieczystego otwiera możliwość wniesienia powództwa do sądu.

Oprócz celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, należy również zwrócić szczególną uwagę na pozostałe zapisy umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Umowa o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste ustala bowiem sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy. Naruszenie terminów może doprowadzić do nałożenia na użytkownika wieczystego przez organ dodatkowych opłat rocznych, wynoszących 10% wartości gruntu określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok (za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10% tej wartości). Co istotne, obowiązki dotyczące sposobu zagospodarowania nieruchomości są wiążące dla każdego kolejnego nabywcy użytkowania wieczystego. Nabywca nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego ponosi więc odpowiedzialność za niewywiązanie się z warunków umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, nawet jeśli nie był stroną tej umowy.

Przed zakupem nieruchomości należy więc upewnić się, że planowana inwestycja jest zgodna z celem, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Ponadto, należy zwrócić uwagę, czy zawarte w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste obowiązki dotyczące zagospodarowania nieruchomości zostały wykonane w terminie. Sprawdzenie powyższych kwestii pozwoli uniknąć nieplanowanych zmian w harmonogramie i budżecie inwestycji, wynikających z konieczności zawarcia z właścicielem dodatkowej umowy dotyczącej zmiany warunków użytkowania wieczystego lub uiszczenia rekompensaty. Analiza w tym zakresie pozwoli także uniknąć konsekwencji zaniedbań poprzedniego użytkownika wieczystego (dodatkowe opłaty roczne), ewentualnie umożliwi podjęcie z wyprzedzeniem działań mających doprowadzić do zmiany celu użytkowania wieczystego lub innych warunków użytkowania wieczystego.