Brak możliwości przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy w części

Przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako: „Ustawa”) przewidują możliwość przeniesienia decyzji ustalającej warunki zabudowy na inny podmiot. Zgodnie z treścią art. 63 ust. 5 Ustawy organ, który wydał decyzję, o której mowa w art. 59 ust. 1, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie. Z treści przywołanego przepisu wynika, że do przeniesienia decyzji muszą zostać spełnione kumulatywnie następujące przesłanki:

1. zgoda podmiotu, na rzecz którego została wydana decyzja,

2. zobowiązanie się przez osobę, na rzecz której decyzja ma być przeniesiona, do przejęcia wszystkich warunków zawartych w tej decyzji.

W przypadku spełnienia się ww. okoliczności, organ zobowiązany jest do przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy.

Problematyczna w doktrynie i orzecznictwie pozostaje kwestia możliwości przeniesienia decyzji ustalającej warunki zabudowy w części. W ostatnich latach przeważająca linia orzecznicza zakładała, że w przypadku standardowych decyzji o warunkach zabudowy, dotyczących nieruchomości stanowiącej jedną działkę brak jest możliwości przeniesienia decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu na nowy podmiot w części. Ocena taka jest oczywista, bowiem warunki zabudowy wydawane są dla konkretnej nieruchomości o określonym obszarze, zatem przeniesienie ich w części skutkowałoby w takim przypadku zmianą zasadniczego elementu decyzji i mogło prowadzić do zniweczenia celu wydania decyzji, jakim jest zapewnienie ładu architektonicznego w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zasada ta nie ma jednak zastosowania w sytuacji, gdy decyzja o warunkach zabudowy była decyzją o warunkach zabudowy z określeniem warunków podziału i dotyczyła nie jednej lecz szeregu działek. Brak jest w tej sytuacji podstaw do uznania, że przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy w części spowoduje skutki społeczne lub ekonomiczne niemożliwe do zaakceptowania z punktu widzenia praworządności[1].

Stanowisko sądów administracyjnych zezwalało zatem organom na przenoszenie decyzji o warunkach zabudowy w części, tylko i wyłączenie w przypadku, gdy wydana była dla więcej niż jednej działki.

Aktualna linia orzecznicza uległa znacznemu zaostrzeniu, co znalazło odzwierciedlenie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 października 2021 roku, zgodnie z treścią którego dopuszczalne jest przeniesienie decyzji ustalającej warunki zabudowy na inny podmiot jedynie w całości i bez możliwości dokonywania zmian w jej treści poza osobą inwestora, na rzecz którego decyzja ta jest przenoszona. Przeniesienie decyzji uzależnione jest od spełnienia tylko dwóch warunków: 1 – strona, na rzecz której ma być przeniesiona decyzja musi przyjąć wszystkie zawarte w niej warunki i 2 – osoba,na rzecz której ma być przeniesiona decyzja musi przyjąć wszystkie zawarte w niej warunki. Przeniesienie decyzji o warunkach na inną osobę to de facto zmiana jej adresata, bo treść merytoryczna przeniesionej decyzji ma być identyczna, zawierać te same warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania i zabudowy terenu. Następuje wyłącznie zmiana podmiotowa decyzji[2]. Dalej, Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, że zmiana polegająca na zmianie oznaczenia działki - jest w trybie art. 63 ust. 5 Ustawy niedopuszczalna i w sposób oczywisty narusza treść tego przepisu ponadto wywołuje skutki społeczno-gospodarcze, które nie mogą być zaakceptowane z punktu widzenia praworządnego państwa.

Powyższe znajduje również odzwierciedlenie w aktualnym stanowisku doktryny, według którego dzielenie decyzji o warunkach zabudowy na części jest wprost niezgodne z brzmieniem art. 63 ust. 5 Ustawy, który wymaga,aby osoba przejmująca decyzję zaakceptowała wszystkie warunki zawarte w tej decyzji, a zatem nie tylko część warunków, dotyczących części terenu inwestycji[3].

Podsumowując, mając na uwadze przede wszystkim aktualne stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego, należy stwierdzić, że częściowe przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy jest niedopuszczalne.