Właściciele nieruchomości położonych w sąsiedztwie portów lotniczych, w związku z wprowadzaniem na terenach, na których położone są ich działki tzw. obszarów ograniczonego użytkowania, nierzadko uznawali, że w wyniku powyższego wartość należącej do nich nieruchomości uległa obniżeniu, w związku z czym kierowali do sądów powództwa o odszkodowanie. Niektóre sądy uwzględniały powództwo uznając, że już sam fakt ustanowienia takiej strefy z powodu ponadnormatywnego hałasu wpływa w ocenie potencjalnych nabywców na obniżenie cen nieruchomości. Powyższe budziło jednak wątpliwości tak w doktrynie prawa, jak i w orzecznictwie sądów. Wątpliwości rozwiał Sąd Najwyższy w uchwale z 29 kwietnia 2022 r.

Regulacje prawne dotyczące obszaru ograniczonego użytkowania

Zgodnie z przepisami, jeżeli z przeglądu ekologicznego albo z oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko wymaganej przepisami ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, albo z analizy porealizacyjnej wynika, że mimo zastosowania dostępnych rozwiązań technicznych, technologicznych i organizacyjnych nie mogą być dotrzymane standardy jakości środowiska poza terenem zakładu lub innego obiektu, to dla oczyszczalni ścieków, składowiska odpadów komunalnych, kompostowni, trasy komunikacyjnej, lotniska, linii i stacji elektroenergetycznej, obiektów sieci gazowej oraz instalacji radiokomunikacyjnej, radionawigacyjnej i radiolokacyjnej tworzy się obszar ograniczonego użytkowania („OOU”)(art. 135 ust. 1 ustawy Prawo ochrony środowiska dalej „POŚ”).

Jednocześnie, organy tworzące obszary ograniczonego użytkowania, określają także:

1) ograniczenia w zakresie przeznaczenia terenu,

2) wymagania techniczne dotyczące budynków oraz

3) dopuszczalny sposób korzystania z terenu.

Dalej, zgodnie z brzmieniem art.  129 ust. 1 i 2 POŚ, jeżeli w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości korzystanie z niej lub z jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel nieruchomości może żądać wykupienia nieruchomości lub jej części, a ponadto właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę, która obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości.

Wątpliwości w orzecznictwie sądowym

Na gruncie stosowania przedmiotowych regulacji pojawiły się liczne wątpliwości odnośnie tego czy regulacja dotyczy samego faktu utworzenia OOU i stąd wynikających ograniczeń, czy już wprowadzenia konkretnych zakazów/nakazów dot. sposobu korzystania z nieruchomości i ich skutków.

W orzecznictwie sądowym równolegle ukształtowały się różnorodne stanowiska. Dla przykładu, Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 9 grudnia 2021 r. (II CSK 326/21) wyjaśnił, że ww. roszczenia mają charakter odszkodowawczy i powstają jako ustawowa konsekwencja ustanowienia OOU. Zdaniem składu orzekającego, ograniczeniem, o którym mowa w przepisie, jest już samo ustanowienie OOU, gdyż powoduje ono obniżenie wartości nieruchomości, będące następstwem ograniczeń przewidzianych w treści aktu o utworzeniu OOU. Na skutek wejścia w życie tego aktu, dochodzi do zawężenia granic prawa własności i od tej daty właściciel musi znosić dopuszczalne na tym obszarze podwyższone normatywnie immisje hałasu, bez możliwości żądania ich zaniechania, co wpływa również na obniżenie wartości nieruchomości.

Zgodnie z drugim nurtem orzeczniczym, regulacja art. 129 POŚ ma zastosowanie do szkody obejmującej obniżenie wartości nieruchomości, jeśli dojdzie do ważnego i rzeczywistego uszczuplenia zakresu i sposobu dotychczasowego korzystania z nieruchomości lub zmuszenia właściciela do zmiany dotychczasowego jej przeznaczenia (wyrok Sądu Najwyższego z 25 lutego 2009 r., II CSK 565/08).

Innymi słowy, przyczyną powstania szkody po stronie właściciela gruntu miałoby być ograniczenie nie to, które wynika z samego faktu ustanowienia OOU, a takie, którego wprowadzenie skutkuje koniecznością rzeczywistej zmiany w korzystaniu lub przeznaczeniu nieruchomości.

Rozstrzygnięcie wątpliwości przez Sąd Najwyższy

Na gruncie powyżej opisanych wątpliwości, Sąd Apelacyjny rozpoznający w drugiej instancji postępowania roszczenie o orzeczenie odszkodowania na podstawie art. 129 POŚ, skierował do Sądu Najwyższego zagadnienie prawne dotyczące rozstrzygnięcia i) czy samo wprowadzenie OOU może być uznane za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, stanowiące samodzielną i wystarczającą podstawę powstania roszczenia odszkodowawczego z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, ii) czy też za ograniczenie, o którym mowa w przepisie należy uznać wyłącznie szczegółowe postanowienia aktu ustanawiającego obszar ograniczonego użytkowania, w postaci enumeratywnie wymienionych tam nakazów, zakazów i zaleceń skierowanych do właścicieli nieruchomości, o których mowa w art. 135 ust. 3a POŚ.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 29 kwietnia 2022 r. (III CZP 81/22) rozstrzygnął, że wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania, z uwagi na niemożność zachowania standardów ochrony środowiska przed hałasem w związku z funkcjonowaniem lotniska, niestanowi samodzielnej podstawy roszczenia odszkodowawczego z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, określonego w art. 129 ust. 2 POŚ. Za ograniczające sposób korzystania z nieruchomości w rozumieniu tego przepisu mogą być uznane wyłącznie postanowienia aktu ustanawiającego obszar ograniczonego użytkowania określające nakazy, zakazy i zalecenia skierowane do właścicieli nieruchomości art. 135 ust. 3a POŚ.