Planowane zmiany w ustawie deweloperskiej 2026 – założenia, zakres i kierunek reformy

Planowane zmiany w ustawie deweloperskiej mają zwiększyć przejrzystość rynku pierwotnego i wzmocnić ochronę osób kupujących mieszkania oraz domy od deweloperów.

Projekt ustawy został wpisany do wykazu prac legislacyjnych pod numerem UD361. Na ten moment znane są jego główne założenia. Wynika z nich, że nowelizacja ustawy deweloperskiej ma objąć m.in. Portal DOM, prospekt informacyjny, procedurę odbioru lokalu, ogłoszenia sprzedażowe, umowy rezerwacyjne, waloryzację ceny oraz odpowiedzialność z tytułu rękojmi.

Kierunek zmian jest jasny: nabywca ma otrzymywać więcej informacji przed podpisaniem umowy, a deweloperzy mają działać w bardziej przejrzysty i uporządkowany sposób.

Dlaczego nowelizacja ustawy deweloperskiej jest potrzebna?

Nowelizacja ustawy deweloperskiej ma ograniczyć ryzyka, które pojawiają się przy zakupie lokalu na rynku pierwotnym.

Kupujący często podejmuje decyzję na podstawie prospektu, wizualizacji, rzutu mieszkania, opisu standardu i informacji przekazywanych przez sprzedawcę. Jeżeli te dane są niepełne albo niejasne, łatwo o rozczarowanie lub spór po podpisaniu umowy.

Planowane zmiany mają więc poprawić bezpieczeństwo transakcji przez:

• większy dostęp do informacji o deweloperze,
• dokładniejszy prospekt informacyjny,
• bardziej przejrzyste ogłoszenia sprzedażowe,
• lepiej uregulowaną procedurę odbioru lokalu,
• większą ochronę ceny po podpisaniu umowy,
• ciągłość odpowiedzialności za wady.

Nowe prawo deweloperskie ma działać przede wszystkim prewencyjnie, czyli zmniejszać ryzyko problemów jeszcze przed zakupem.

Najważniejsze założenia reformy

Najważniejsze założenia reformy dotyczą informacji, odpowiedzialności i stabilności transakcji.

Planowane zmiany obejmują:

• Portal DOM - ma zawierać więcej danych o deweloperach, inwestycjach, opóźnieniach, składkach na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i ewentualnych karach.
• Prospekt informacyjny - ma zostać rozszerzony o dodatkowe informacje dotyczące dewelopera i standardu wykończenia.
• Odbiór lokalu - nabywca ma móc przesłać protokół odbioru wraz z listą wad drogą elektroniczną albo pocztową.
• Ogłoszenia i oferty - mają zawierać podstawowe dane już na etapie reklamy, m.in. adres inwestycji, rzuty mieszkań i informacje o pomieszczeniach przynależnych.
• Umowy rezerwacyjne - planowane jest zwiększenie ochrony kupującego, gdy deweloper nie wywiąże się z ustaleń.
• Cena lokalu - projekt zakłada zakaz waloryzacji ceny na niekorzyść nabywcy po podpisaniu umowy.
• Rękojmia - w przypadku likwidacji spółki celowej inny podmiot ma przejąć odpowiedzialność za wady.

Zmiany w nowej ustawie deweloperskiej a Portal DOM

Jedną z ważniejszych zmian ma być rozszerzenie funkcjonalności Portalu DOM.

Portal ma ułatwić kupującym sprawdzenie podstawowych informacji o deweloperze i jego inwestycjach. Dzięki temu nabywca będzie mógł lepiej ocenić, z kim zawiera umowę i czy dana inwestycja wiąże się z dodatkowymi ryzykami.

W Portalu DOM mają znaleźć się m.in.:

• dane identyfikacyjne dewelopera,
• informacje o przedsięwzięciach inwestycyjnych,
• dane o opóźnieniach w realizacji inwestycji,
• informacje o składkach na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny,
• dane o ewentualnych karach administracyjnych,
• informacje o postępowaniach dotyczących restrukturyzacji lub upadłości.

Dla kupujących oznacza to łatwiejszy dostęp do informacji. Dla deweloperów większą odpowiedzialność za transparentność działań.

Nowelizacja rozporządzenia i zmiany w prospekcie informacyjnym

Nowelizacja rozporządzenia ma wpłynąć na wzór prospektu informacyjnego i zakres danych przekazywanych nabywcy.

Prospekt jest jednym z najważniejszych dokumentów przed zawarciem umowy. To z niego kupujący powinien dowiedzieć się, kto realizuje inwestycję, jaki jest jej standard i jakie informacje mogą mieć znaczenie dla decyzji o zakupie.

Planowane zmiany mają obejmować:

• rozszerzenie sekcji dotyczącej historii i doświadczenia dewelopera,
• informacje o postępowaniach karnych i cywilnych związanych z działalnością gospodarczą dewelopera,
• jednolity wzór tabelaryczny dotyczący standardu wykończenia,
• bardziej szczegółowe parametry techniczne nieruchomości.

To ważne, bo ogólne hasła marketingowe nie zawsze pozwalają realnie porównać oferty. Tabela ze standardem wykończenia może ułatwić kupującemu ocenę, co faktycznie otrzyma.

Nowe zasady odbioru lokalu

Planowane zmiany mają wzmocnić pozycję nabywcy podczas odbioru mieszkania albo domu.

Odbiór lokalu to moment, w którym najczęściej ujawniają się wady, usterki i rozbieżności między umową a wykonaniem. Projekt zakłada, że konsument będzie mógł przesłać protokół odbioru wraz z listą wad drogą elektroniczną albo pocztową.

To rozwiązanie ma znaczenie praktyczne, zwłaszcza gdy nabywca korzysta z pomocy specjalisty technicznego. Raport z odbioru będzie mógł zostać przesłany w uporządkowany sposób.

Deweloper albo jego pełnomocnik ma być zobowiązany do udziału w czynności odbioru. Dzięki temu zgłoszone wady będą mogły uruchomić ustawowe terminy i procedurę ich usuwania.

Minimalne wymogi dla ogłoszeń i ofert sprzedaży

Nowe prawo deweloperskie ma ograniczyć nieprecyzyjne ogłoszenia i zbyt ogólne materiały marketingowe.

Projekt zakłada, że oferta kierowana do konsumenta powinna zawierać podstawowe informacje już na wstępnym etapie sprzedaży. Deweloper ma wskazać m.in.:

• adres inwestycji,
• rzuty mieszkań,
• powierzchnie pomieszczeń,
• informacje o pomieszczeniach przynależnych,
• jednoznaczne oznaczenie wizualizacji jako materiałów poglądowych.

Celem jest ograniczenie sytuacji, w których kupujący podejmuje decyzję głównie na podstawie atrakcyjnych grafik, bez dostępu do konkretnych danych technicznych i prawnych.

Umowa rezerwacyjna i zakaz waloryzacji ceny

Projektowane zmiany mają zwiększyć stabilność transakcji po stronie nabywcy.

W przypadku umowy rezerwacyjnej planowane jest zwiększenie wysokości zwrotu opłaty rezerwacyjnej, jeżeli deweloper nie wywiąże się z zobowiązań. Ma to ograniczyć sytuacje, w których deweloper zrywa umowę, bo ceny rynkowe wzrosły.

Drugą ważną zmianą jest zakaz waloryzacji ceny lokalu albo domu na niekorzyść nabywcy po podpisaniu umowy deweloperskiej lub umowy zobowiązującej.

W praktyce oznaczałoby to większą pewność ceny dla kupującego. Ryzyko wzrostu kosztów inwestycji w większym stopniu ponosiłby deweloper jako profesjonalny uczestnik rynku.

Rękojmia po likwidacji spółki celowej

Planowane przepisy mają chronić nabywcę również wtedy, gdy inwestycję realizuje spółka celowa.

W praktyce część inwestycji prowadzona jest przez spółki powołane tylko do konkretnego projektu. Problem pojawia się, gdy taka spółka zostaje zlikwidowana przed końcem okresu rękojmi.

Projekt zakłada, że w takiej sytuacji trzeba będzie wskazać inną spółkę, która przejmie zobowiązania z tytułu rękojmi. Ma to zapewnić ciągłość odpowiedzialności za wady lokalu albo domu.

Jak przygotować się do nowych przepisów?

Deweloperzy powinni już teraz przeanalizować swoje dokumenty, procedury i materiały sprzedażowe.

W praktyce warto sprawdzić:

• wzory umów deweloperskich i rezerwacyjnych,
• prospekty informacyjne,
• treść ogłoszeń i ofert,
• sposób opisywania standardu wykończenia,
• procedury odbioru lokali,
• odpowiedzialność za rękojmię przy spółkach celowych.

Nabywcy powinni natomiast dokładniej analizować prospekt, informacje o inwestycji, zasady odbioru, warunki umowy rezerwacyjnej i zapisy dotyczące ceny.

Nowelizacja ustawy deweloperskiej może zwiększyć poziom ochrony kupujących, ale nie zastąpi uważnej analizy dokumentów przed podpisaniem umowy.

Podsumowanie

Planowane zmiany w nowej ustawie deweloperskiej mają zwiększyć przejrzystość rynku pierwotnego i wzmocnić ochronę kupujących.

Najważniejsze zmiany dotyczą Portalu DOM, prospektu informacyjnego, odbioru lokalu, ogłoszeń sprzedażowych, umów rezerwacyjnych, zakazu waloryzacji ceny oraz rękojmi po likwidacji spółki celowej.

Dla nabywców oznacza to większy dostęp do informacji i silniejszą ochronę interesów. Dla deweloperów konieczność dostosowania dokumentów, ofert i procedur do nowych wymogów.

Ostateczny kształt przepisów będzie zależał od dalszych prac legislacyjnych, ale kierunek reformy jest jasny: rynek pierwotny ma być bardziej transparentny, a kupujący lepiej chroniony już przed podpisaniem umowy.