Planowane zmiany w ustawie deweloperskiej 2026 – założenia, zakres i kierunek reformy

Do wykazu prac legislacyjnych został wpisany projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw. Wpis nastąpił 27 stycznia br. pod numerem UD361.

Za opracowanie projektu odpowiada Tomasz Lewandowski, Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii. Podmiotem odpowiedzialnym jest Minister Finansów i Gospodarki. Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów wskazano na II kwartał 2026 r.
Na dzień dzisiejszy projekt ustawy nie został opublikowany. Znane są jednak jego założenia wynikające z wpisu do wykazu prac legislacyjnych.

Rozszerzenie funkcjonalności Portalu DOM

Jednym z kluczowych elementów planowanych zmian jest rozwinięcie zakresu funkcjonalności Portalu DOM.
Portal ma zostać uzupełniony o dodatkowe informacje identyfikacyjne dotyczące danego dewelopera, w tym:

• dane dotyczące przedsięwzięć inwestycyjnych i zadań inwestycyjnych,
• informacje o ewentualnych opóźnieniach w realizacji przedsięwzięć,
• informacje o składkach odprowadzonych do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego,
• dane o ewentualnych karach nałożonych w toku postępowań administracyjnych,
• informacje o toczących się postępowaniach sądowych w sprawie restrukturyzacji lub ogłoszenia upadłości dewelopera.
  

Celem tych zmian jest zwiększenie przejrzystości rynku oraz umożliwienie organom publicznym analizy funkcjonowania rynku deweloperskiego.

Zmiany w prospekcie informacyjnym

Planowana jest również zmiana wzoru prospektu informacyjnego.
Zakres zmian obejmuje:

• rozszerzenie sekcji dotyczącej historii i doświadczenia dewelopera o informacje w zakresie postępowań karnych i cywilnych związanych z jego działalnością gospodarczą,
  
• wprowadzenie jednolitego wzoru tabelarycznego dotyczącego standardu wykończenia nieruchomości, obejmującego szczegółowe parametry techniczne.
  

Zmiany te mają wpłynąć na zwiększenie zakresu informacji przekazywanych nabywcom na etapie podejmowania decyzji o zakupie.

Nowe zasady procedury odbioru lokalu

Planowane zmiany obejmują również procedurę odbioru lokalu.
Konsument ma uzyskać możliwość przesłania protokołu odbioru wraz z listą wad drogą elektroniczną lub pocztową. Rozwiązanie to pozwoli na uwzględnienie raportów przygotowanych przez specjalistów technicznych.
Deweloper lub jego pełnomocnik zostanie zobowiązany do uczestnictwa w czynności odbioru. W rezultacie zgłoszone wady będą miały charakter wiążący i będą podlegały ustawowym terminom.

Minimalne wymogi dla ogłoszeń i ofert sprzedaży

Projekt zakłada wprowadzenie minimalnych wymogów dla ogłoszeń i ofert sprzedaży kierowanych do konsumentów.
Deweloper będzie zobligowany do wskazania m.in.:

• adresu inwestycji,
  
• rzutów mieszkań wraz z powierzchniami pomieszczeń,
  
• informacji o pomieszczeniach przynależnych,
  
• jednoznacznego oznaczenia wizualizacji jako materiałów poglądowych.
  

Celem tych zmian jest ograniczenie stosowania nieuczciwych praktyk marketingowych oraz zapewnienie konsumentom dostępu do podstawowych informacji już na wstępnym etapie zapoznawania się z ofertą.

Zmiany w umowie rezerwacyjnej

Planowana zmiana dotycząca umowy rezerwacyjnej polega na zwiększeniu wysokości zwrotu opłaty rezerwacyjnej w przypadku niewywiązania się przez dewelopera z zobowiązań.
Celem tego rozwiązania jest zniechęcenie do jednostronnego zrywania umów w sytuacjach wzrostu cen rynkowych oraz zapewnienie większej stabilności obrotu.

Zakaz waloryzacji ceny na niekorzyść nabywcy

Projekt przewiduje wprowadzenie ustawowego zakazu waloryzacji ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na niekorzyść nabywcy po podpisaniu umowy deweloperskiej lub umowy zobowiązującej.
Założeniem tej zmiany jest zapewnienie nabywcy gwarancji niezmienności ceny, przy jednoczesnym przeniesieniu ryzyka związanego ze zmianą kosztów inwestycji na dewelopera jako podmiot profesjonalny.

Następstwo rękojmi przy likwidacji spółki celowej

Kolejna planowana zmiana dotyczy sytuacji, w której spółka celowa zostaje zlikwidowana przed upływem okresu rękojmi za wady.
W takim przypadku konieczne będzie wskazanie innej spółki, która przejmie zobowiązania z tytułu rękojmi. Rozwiązanie to ma zapewnić ciągłość odpowiedzialności za wady lokalu lub domu jednorodzinnego.

Podsumowanie

Projekt zmian w ustawie deweloperskiej został wpisany do wykazu prac legislacyjnych pod numerem UD361, jednak jego treść nie została jeszcze opublikowana. Znane założenia wskazują na kierunek zmian obejmujący zwiększenie przejrzystości rynku, rozszerzenie zakresu informacji przekazywanych nabywcom, doprecyzowanie zasad odbioru lokalu, wprowadzenie minimalnych wymogów dla ofert sprzedaży oraz wzmocnienie ochrony konsumenta w zakresie ceny, umów rezerwacyjnych i rękojmi. Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów to II kwartał 2026 r.

‍