Odstępstwa od warunków techniczno-budowlanych

Planując realizację inwestycji budowlanej należy mieć na względzie jej zgodność z warunkami techniczno-budowlanymi, których obowiązek spełnienia – w zależności od rodzaju inwestycji - wynika z poszczególnych regulacji prawnych.

Do wyżej wymienionych regulacji należą warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie oraz warunki techniczne użytkowania obiektów budowlanych. Powyższe traktować należy jako zasadę, od której przepisy wprowadzają wyjątek.

W szczególnie uzasadnionych przypadkach, Prawo budowlane dopuszcza odstępstwo od wskazanych wyżej warunków. Odstępstwo od przepisów nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a w stosunku do obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego – ograniczenia dostępności dla potrzeb osób ze szczególnymi potrzebami. Dodatkowo, odstępstwo nie może powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska, po spełnieniu określonych warunków zamiennych (por. art. 9 ust. 1 Prawa budowlanego).

Na szczególną uwagę zasługuje wymieniona jako pierwsza przesłanka, zgodnie z którą odstępstwo od przepisów możliwe jest jedynie w szczególnie uzasadnionych przypadkach. Nieostre określenie przesłanki obliguje organ udzielający zgody na odstępstwo do każdorazowego dokonania wnikliwej oceny, czy w danej sytuacji rzeczywiście występują ważne względy i to nie tylko z subiektywnego, ale i obiektywnego punktu widzenia. Powyższe skutkuje tym, że inwestor uzasadniając wniosek o udzielenie zgody na odstępstwo, powinien w sposób szczegółowy opisać przyczyny, dla których skorzystanie z instytucji odstępstwa jest w danym przypadku uzasadnione.

Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 lipca 2020 r., organ administracji architektoniczno-budowlanej ma obowiązek wyjaśnić okoliczności sprawy i ocenić, czy można je uznać za szczególnie uzasadniony przypadek pozwalający na odstępstwo od obowiązujących przepisów techniczno-budowlanych. Dokonując oceny, organ bierze w szczególności pod uwagę treść przepisu, od którego ma być udzielone odstępstwo, ukształtowanie nieruchomości, na której ma być realizowany obiekt, stan zagospodarowania nieruchomości sąsiednich oraz ocenę proponowanych rozwiązań w świetle wiedzy technicznej[1].

Procedura uzyskania zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, zgodnie z art. 9 ust. 2 Prawa budowlanego, przewiduje: (i) złożenie przez inwestora wniosku do organu właściwego do wydania lub zmiany pozwolenia na budowę, (ii) złożenie przez ww. organ wniosku o udzielenie przez ministra, który ustanowił przepisy techniczno-budowlane zgody na odstępstwo, (iii) zajęcie stanowiska przez właściwego ministra w kwestii udzielenia upoważnienia na odstępstwo, (iv) udzielenie, bądź odmowa udzielenia, przez właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej, zgody na odstępstwo.

Wniosek do ministra w sprawie upoważnienia do udzielenia zgody na odstępstwo, który składany jest przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, powinien zawierać:

(i) charakterystykę obiektu oraz, w miarę potrzeby, projekt zagospodarowania działki lub terenu, a jeżeli odstępstwo mogłoby mieć wpływ na środowisko lub nieruchomości sąsiednie – również projekty zagospodarowania tych nieruchomości, z uwzględnieniem istniejącej i projektowanej zabudowy, (ii) opinię organu wnioskującego wraz ze szczegółowym uzasadnieniem o konieczności wprowadzenia odstępstwa, (iii) propozycje rozwiązań zamiennych, (iv) w przypadku obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków lub do gminnej ewidencji zabytków oraz innych obiektów budowlanych usytuowanych na obszarach objętych ochroną konserwatorską – pozytywną opinię wojewódzkiego konserwatora zabytków w zakresie wnioskowanego odstępstwa, (v) w przypadku odstępstwa od przepisów dotyczących bezpieczeństwa pożarowego – ekspertyzę rzeczoznawcy i stosowną zgodę na zastosowanie rozwiązań zamiennych, a (vi) w przypadku odstępstw dotyczących wymagań higienicznych i zdrowotnych – pozytywną opinię wojewódzkiego inspektora sanitarnego (por. art. 9 ust. 3 Prawa budowlanego).

Należy mieć na względzie, że z jednej strony to organ właściwy do wydania pozwolenia na budowę składa wniosek o upoważnienie do udzielenia zgody na odstępstwo, niemniej w praktyce wniosek taki opiera on o dokumenty złożone przez inwestora we wniosku o udzielenie odstępstwa. Z uwagi na powyższe, inwestor poza zawarciem we wniosku do organu szczegółowego opisu danego stanu faktycznego oraz okoliczności świadczących o wystąpieniu szczególnych względów, o których mowa powyżej, powinien przedłożyć wszelkie dowody, z których powyższe może wynikać i zadbać o wyposażenie organu w ww. dokumentację.

Organ składający wniosek o upoważnienie do udzielenia zgody na odstępstwo nie może – nawet w sytuacji, w której wniosek inwestora nie spełnia przesłanek uzasadniających zastosowanie odstępstwa od przepisów – pominąć tego etapu postępowania. Ponadto, organ, który rozpoznaje wniosek inwestora nie może wydać postanowienia o udzieleniu bądź odmowie zgody na odstępstwo, przed zajęciem stanowiska przez ministra, co jednak nie świadczy o tym, że jest stanowiskiem tym związany.

Organ architektoniczno-budowlany ma obowiązek odmówić wydania zgody na odstępstwo w sytuacji, w której minister odmówi wydania upoważnienia, co nastąpi w następujących przypadkach: (i) nie zachodzi uzasadniona potrzeba zastosowania odstępstwa lub zachodzą negatywne przesłanki udzielenia zgody na odstępstwo wymienione w akapicie trzecim powyżej, (ii) opinia wojewódzkiego konserwatora zabytków lub wojewódzkiego inspektora sanitarnego (w zależności, który organ jest w danym przypadku właściwy) jest negatywna.

W przypadku udzielenia upoważnienia bądź udzielenia upoważnienia, z zastrzeżeniem dodatkowych warunków do spełnienia, właściwy organ architektoniczno-budowlany może udzielić bądź odmówić udzielenia zgody na odstępstwo. Organ w każdej sytuacji ma obowiązek, zgodnie z zasadami procedury administracyjnej, ocenić cały materiał dowodowy zgromadzony w sprawie i podjąć decyzję, czy zachodzą przesłanki udzielenia zgody na odstępstwo od warunków techniczno-budowlanych[2].