Rządowy projekt nowelizacji Prawa budowlanego i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, mający na celu ułatwić i przyspieszyć proces inwestycyjny w zakresie budownictwa mieszkaniowego, jest obecnie na etapie opiniowania. Przewiduje się, że nowelizacja zacznie obowiązywać jeszcze w tym roku.

Przewidziane w projekcie nowelizacji zmiany dotyczą m.in. budowy wolnostojących jednorodzinnych budynków mieszkalnych, maksymalnie dwukondygnacyjnych, o powierzchni zabudowy do 70m2 i powierzchni użytkowej do 90m2. Zgodnie z projektem nowelizacji, do głównych zmian mających na celu przyspieszenie i ułatwienie procesu inwestycyjnego należą:

- brak wymogu uzyskania pozwolenia na budowę, lecz zgłoszenia z projektem budowlanym,

- brak konieczności zatrudnienia kierownika budowy,

- brak obowiązku prowadzenia dziennika budowy.

Procedura zgłoszenia z projektem budowlanym nie jest nowością w przepisach prawa (o czym niżej) i generalnie polega na tym, że przed rozpoczęciem robót budowlanych należy dokonać zgłoszenia budowy właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Zgłoszenie powinno zawierać niezbędne informacje i załączniki, w tym przede wszystkim projekt budowlany. Organ może wezwać zgłaszającego do uzupełniania zgłoszenia, wnieść sprzeciw lub nałożyć obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Brak sprzeciwu ze strony organu w ciągu 21 dni oznacza możliwość rozpoczęcia inwestycji. Informacje o dokonaniu zgłoszenia, ewentualnym wniesieniu sprzeciwu oraz o braku wniesieniu sprzeciwu w terminie, organ zamieszcza w BIP obsługującego go urzędu. O zakończeniu budowy inwestor powinien zawiadomić organ nadzoru budowlanego – jeśli w ciągu 14 dni organ niewniesienie sprzeciwu, można przystąpić do użytkowania. 

Inwestycja polegająca na budowie domu jednorodzinnego do 70m2 w dalszym ciągu będzie musiała być zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W przypadku braku miejscowego planu budowę domu jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70m2 powinno poprzedzać uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, przy czym nowelizacja skróciła termin na wydanie wskazanej wyżej decyzji dla tego typu inwestycji do 30 dni (za opóźnienie w wydaniu decyzji na urzędników nakładana jest sankcja pieniężna). 

Rozwiązania przewidziane w projekcie nowelizacji mają służyć inwestorom indywidualnym, dlatego mechanizmem, który ma zapobiegać wykorzystywaniu ułatwień do budowy wieloobiektowych osiedli jest wprowadzenie ograniczenia polegającego na możliwości budowy jednego obiektu na każde 1000m2 działki. Ponadto, obiekty powinny spełniać wymogi określone przepisach określających warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, tj. m.in. minimalne odległości od granicy działki.

Budowa domu jednorodzinnego bez pozwolenia na budowę, lecz w trybie zgłoszenia z projektem budowlanym nie jest rewolucyjnym rozwiązaniem. Obecnie obowiązujące przepisy zezwalają budować domy jednorodzinne bez pozwolenia, o ile zasięg oddziaływania inwestycji nie wykracza poza granice działki. Jednak pomimo że taka możliwość istnieje od 2015 r., statystyki GUNB pokazują, że inwestorzy mimo wszystko częściej ubiegają się o wydanie pozwolenia na budowę (rezygnując z teoretycznie uproszczonej procedury zgłoszenia z projektem) dla tego typu inwestycji. Przyczyn takiego stanu rzeczy należy upatrywać m.in. w tym, że zgłoszenie z projektem budowlanym często w praktyce nie okazywało się szybszą i mniej odformalizowaną drogą do rozpoczęcia inwestycji. Przy milczącym zatwierdzeniu przez organ projektu budowlanego częściej dochodziło do nieprawidłowości, które później wymagały korekty na etapie realizacji inwestycji, a to z kolei stwarzało problemy przy ewentualnej kontroli na etapie oddawania budynku do użytkowania.

Projektowana nowelizacja idzie jednak o krok dalej, bowiem wyłącza wymóg powołania kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy, ograniczając tym samym profesjonalny nadzór na etapie realizacji inwestycji. W uzasadnieniu projektu wskazano, że w przypadku niewielkich obiektów jakim są domy jednorodzinne do 70m2 w zupełności wystarczy nadzór autora projektu. O ile w przypadku domów modułowych, powstających w fabryce, ograniczenie formalności związanych z nadzorem ma pewne uzasadnienie, o tyle w pozostałych przypadkach ograniczenie nadzoru nie wydaje się być dobrym kierunkiem zmian legislacyjnych. Ograniczenie nadzoru na etapie realizacji zwiększa bowiem ryzyko powstawania obiektów o niewłaściwych parametrach, w miejscach do tego nieprzystosowanych, niezgodnych z przepisami i projektem budowlanym. 

Podsumowując, biorąc pod uwagę dotychczasową praktykę pod rządem obowiązujących przepisów, projektowane zmiany raczej nie wpłyną na odformalizowanie i przyspieszenie procesu inwestycyjnego w zakresie zabudowy jednorodzinnej. Ograniczenie profesjonalnego nadzoru na etapie realizacji inwestycji może z kolei mieć negatywne skutki, zwłaszcza w zakresie bezpieczeństwa oraz zgodności powstających obiektów z przepisami.