Decyzja o warunkach zabudowy

Informacje wstępne

Decyzja o warunkach zabudowy (decyzja WZ) jest decyzją administracyjną wydawaną na podstawie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Uzyskanie decyzji WZ jest obowiązkowe w przypadku, gdy dla terenu, na którym planowana jest inwestycja, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Kiedy wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest wymagane?

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje szereg wyjątków od konieczności uzyskania decyzji WZ. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest wymagane m.in. w następujących sytuacjach:

1.     jednorazowej zmiany zagospodarowanie terenu lub sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części i zmiana ta jest tymczasowa (trwa maksymalnie rok),

2.     realizacji na podstawie zgłoszenia budowy np.:

·        oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m³na dobę,

·        pomostów o długości całkowitej do 25 metrów i wysokości, liczonej od korony pomostu do dna akwenu, do 2,50 metrów,

·        zjazdów z dróg krajowych i wojewódzkich oraz zatok parkingowych na tych drogach,

·        przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy powyżej 35 m²,

3.     budowy obiektu budowlanego, niewymagającego decyzji o pozwoleniu na budowę ani zgłoszenia budowy.

Wyjątki z punktu 2 oraz 3 nie mają zastosowania, jeżeli inwestycja dotyczy m.in. obiektów wpisanych do rejestru zabytków, czy sytuowanych na obszarze parków narodowych i rezerwatów i ich otulin.

Jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy krok po kroku

Aby wniosek o wydanie decyzji WZ został pozytywnie rozpatrzony, muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

1.     co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,

2.     teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy,

3.     teren ma dostęp do drogi publicznej,

4.     istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,

5.     teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

6.     decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi,

7.     zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

·        w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przemysłowej ustanowiony został zakaz wznoszenia i utrzymywania obiektów budowlanych przeznaczonych na pobyt ludzi,

·        strefy kontrolowanej lub bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach gazociągu.

Przesłankę dotyczącą położenia naobszarze uzupełnienia zabudowy stosuje się od dnia wejścia w życie planuogólnego dla danej gminy.

Ponadto weryfikacji wymaga, czyplanowana inwestycja:

·        musi być lokalizowana wyłącznie w oparciu oustalenia planu miejscowego oraz:

·        jest objęta zakazem wydawania decyzji owarunkach zabudowy określonym w uchwale o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego iobszaru rewitalizacji lub w uchwale w sprawie ustanowienia na obszarzerewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Kto wydaje decyzje o warunkach zabudowy?

Decyzje WZ wydaje na wniosek inwestora wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Wyjątek stanowią decyzje WZ dotyczące inwestycji zlokalizowanych na terenach zamkniętych, które wydaje wojewoda.

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy

Pierwszym krokiem w procesie uzyskania decyzji WZ jest złożenie wniosku przez zainteresowanego. Co ważne, nie trzeba być właścicielem nieruchomości ani posiadać innego tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością, której dotyczy planowana inwestycja.

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy należy złożyć na formularzu urzędowym w formie papierowej lub elektronicznej. Wniosek należy złożyć do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, we właściwości którego znajduje się obszar inwestycji.

Ważne: w przypadku braków formalnych we wniosku o ustalenie warunków zabudowy organ wzywa do usunięcia braków w terminie co najmniej 7 dni licząc od dnia otrzymania wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpoznania. Wobec tego należy pamiętać, że braki we wniosku lub błędy mogą znacząco opóźnić proces wydania decyzji, a nawet uniemożliwić jej uzyskanie w tym postępowaniu i wymusić wszczęcie nowego postępowania administracyjnego.

Jak długo ważna jest decyzja o warunkach zabudowy?

Obecnie ważność decyzji o warunkach zabudowy nie jest ograniczona żadnym terminem, jednakże od 1 stycznia 2026roku decyzja WZ będzie wygasała po upływie 5 lat od dnia, w którym stała się prawomocna i ostateczna. Co ważne, zasada ta nie będzie miała zastosowania do tych decyzji, które stały się prawomocne i ostateczne przed datą 1 stycznia 2026 roku. Wobec tego, jeżeli inwestor nie chce, aby decyzja była ograniczona pięcioletnią ważnością powinien wystąpić o jej wydanie odpowiednio wcześniej, tak aby stała się prawomocna przez 1 stycznia 2026 roku.

Ponadto ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje sytuacje, w których organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy stwierdzającej wygaśnięcie, są to następujące przypadki:

1.      inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę,

2.      nie wniesiono sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy dokonanego przez innego wnioskodawcę,

3.      inny wnioskodawca zgłosił budowę wolno stojącego, nie więcej niż dwukondygnacyjnego budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m², którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora,

4.      dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.

Ostatniej zasady (pkt 4.) nie stosuje się w przypadkach, gdy:

·        została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę,

·        upłynął termin na zgłoszenie sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy,

·        wnioskodawca zgłosił budowę wolno stojącego, nie więcej niż dwukondygnacyjnego budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m²,którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.

Przeniesienie decyzji WZ

Decyzję o warunkach zabudowy można przenieść na inny podmiot. Organ, który wydał decyzję, za zgodą osoby, na rzecz której została ona wydana, przenosi (w drodze decyzji administracyjnej) decyzję WZ na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Decyzję WZ można przenieść wyłącznie w całości.

Wówczas do organu należy złożyć:

1.     wniosek o przeniesienie decyzji,

2.     zgodę aktualnego adresata decyzji,

3.     oświadczenie podmiotu, na rzecz którego ma być przeniesiona decyzja, o przyjęciu wszystkich warunków zawartych w przenoszonej decyzji.

Decyzję WZ można przenieść wielokrotnie, ale muszą zostać spełnione powyższe wymogi.

Decyzja WZ, a plan ogólny

Wejście w życie planu ogólnego, z którym decyzja WZ okazałaby się niezgodna, nie wpłynie na jej ważność i możliwość jej wykorzystania w procesie inwestycyjnym. Natomiast decyzje wydane na wniosek złożony po wejściu w życie planu ogólnego muszą być z nim zgodne.

Obszar uzupełnienia zabudowy

Po uchwaleniu planu ogólnego decyzje o warunkach zabudowy dotyczące budowy nowego obiektu będzie można wydawać tylko, jeżeli teren inwestycji jest położony w obszarze uzupełnienia zabudowy i jednocześnie nie został dla niego uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wobec tego przed złożeniem wniosku o ustalenie warunków zabudowy należy sprawdzić, czy nieruchomość, na której odbyć się ma planowana inwestycja, nie znajduje się poza obszarem uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym.

Podsumowanie

1.        Ustalenie warunków zabudowy jest konieczne, gdy dla terenu planowanej inwestycji nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

2.        Decyzja jest wydawana przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta na wniosek inwestora.

3.        Aktualnie ważność decyzji o warunkach zabudowy nie jest ograniczona żadnym terminem -zmiana wejdzie w życie 1 stycznia 2026roku, a wraz z nią decyzje o warunkach zabudowy będą wygasały po upływie 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne.

4.        Możliwe jest przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na inny podmiot.

5.        Decyzje o warunkach zabudowy wydane po wejściu w życie planu ogólnego muszą być z nim zgodne.