Użytkowanie Wieczyste: opłata za użytkowanie wieczyste i jej aktualizacja
Z poniższego artykułu dowiesz się:
· czym jest użytkowanie wieczyste,
· jakie koszty wiążą się z użytkowaniem wieczystym
· ile wynosi opłata roczna za użytkowanie wieczyste,
· kiedy następuje aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste,
· jak się bronić przed zwiększeniem opłaty za użytkowanie wieczyste.
Prawo użytkowania wieczystego
Prawo użytkowania wieczystego - uregulowane w kodeksie cywilnym oraz ustawie o gospodarce nieruchomościami - to obok prawa własności tytuł prawny dający najszersze prawo do korzystania z nieruchomości. Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego oddaje nieruchomość gruntową (albo zabudowaną) w użytkowanie wieczyste osobie fizycznej lub prawnej co do zasady na podstawie umowy w formie aktu notarialnego w drodze przetargu. Wyjątkowo, oddanie w użytkowanie wieczyste następuje bez przetargu – wyjątki określa art. 37 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2024.1145 tj.). W tym miejscu warto jednak zauważyć, że duża część praw użytkowania wieczystego powstawała kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt lat temu, w związku z czym w obrocie prawnym funkcjonują prawa użytkowania wieczystego ustanowione w inny sposób, na kanwie dawnych przepisów. Umowa o oddanie w użytkowanie wieczyste określa przede wszystkim okres użytkowania wieczystego, który wynosi maksymalnie 99 lat oraz cel użytkowania wieczystego – od niego zależy bowiem, sposób korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego, a także wysokość opłaty rocznej.
Umowa może zobowiązywać użytkownika wieczystego do wzniesienia konkretnych obiektów budowlanych. Wtedy, umowa powinna określać termin rozpoczęcia i zakończenia robót, rodzaje budynków i urządzeń oraz obowiązek utrzymywania ich w należytym stanie, warunki odbudowy w razie zniszczenia lub warunki rozbiórki, wynagrodzenie za budynki i urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego stanowią własność użytkownika wieczystego. Jest to wyjątek od zasady superficies solo cedit (zasada trwałego związania z gruntem), jednej z fundamentalnych zasad prawa nieruchomości.
Użytkownik wieczysty może dokonywać obciążenia (np. ustanowić hipotekę), a także rozporządzenia (np. poprzez zawarcie umowy sprzedaży) prawa użytkowania wieczystego. Do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego stosuje się przepisy dotyczące przeniesienia prawa własności. Oznacza to, że prawo użytkowania wieczystego może zostać przeniesione wyłącznie na podstawie umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego.
Co do zasady umowa użytkowania wieczystego ulega zakończeniu (wygasa) z upływem terminu na jaki została zawarta. Jednakże, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń, umowa może zostać wypowiedziana przed terminem zakończenia. Wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia, a własność budynków przechodzi na właściciela nieruchomości, czego następstwem jest konieczność odpowiedniego rozliczenia nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego. Jeżeli nic innego nie zostało zastrzeżone w umowie, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione budynki.
Wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
Użytkowanie wieczyste nie jest bezpłatne. Przy ustanawianiu użytkowania wieczystego pobierana jest tzw. pierwsza opłata, a w kolejnych latach użytkownik wieczysty jest zobowiązany do uiszczania przez cały czas trwania użytkowania wieczystego opłaty rocznej.
Pierwsza opłata wynosi od15% do 25% ceny nieruchomości oddawanej w użytkowanie wieczyste. Cena nieruchomości ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego sporządzanego przez rzeczoznawcę majątkowego z zakresu wyceny nieruchomości zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu. Szeroki katalog stawek został zawarty w art. 72 ustawy o gospodarce nieruchomościami. I tak na przykład:
· dla nieruchomości oddanej na cele rolne – stawka wynosi 1% ceny;
· na cele mieszkaniowe, cele publiczne czy działalność sportową – również 1% ceny;
· na cele obronności, dla obiektów sakralnych czy działalności oświatowej – 0,3% ceny;
· dla wszystkich pozostałych celów niewymienionych w art. 72 omawianej ustawy stawka wynosi 3% ceny.
Pod dość enigmatycznym sformułowaniem "pozostałych celów" kryje się szeroko rozumiana działalność gospodarcza o charakterze zarobkowym. Zatem jeśli prowadzą Państwo restaurację, warsztat samochodowy czy atelier fryzur to najprawdopodobniej właśnie ta stawka Państwa obowiązuje.
Aktualizacja opłaty rocznej
Oprócz jednorazowej, pierwszej opłaty, właściwy organ Skarbu Państwa czy jednostki samorządu terytorialnego, pobiera także opłaty roczne. W związku ze stale zmieniającymi się, a w zasadzie rosnącymi, cenami nieruchomości, ustawodawca przewidział możliwość aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste i zwiększenia wpływów do budżetu.
Zgodnie z art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość opłaty rocznej podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata jeśli wartość nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.
Czy to oznacza, że w przypadku spadku wartości nieruchomości, Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego obniży Państwu wysokość opłaty rocznej? Nic bardziej mylnego – w takich przypadkach opłata roczna pozostaje na niezmienionym poziomie, o ile umowa była zawierana w trybie przetargowym.
Kwestionowanie opłaty za użytkowanie wieczyste - etap administracyjny
Jak wygląda zatem proces aktualizacji opłaty rocznej w praktyce? Właściwy organ zleca sporządzenie operatu szacunkowego zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Operat szacunkowy ustala aktualną wartość nieruchomości. Właściwy organ w oparciu o operat szacunkowy dokonuje wypowiedzenia – w formie pisemnej – wysokości opłaty w terminie do 31 grudnia roku poprzedzającego i przedstawia nową wysokość opłaty rocznej.
Przykład:
Miasto Stołeczne Warszawa wypowiada dotychczasową wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste w dniu 15grudnia 2024 roku. Nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje od 1 stycznia 2025roku.
Jeżeli nie zgadzają się Państwo ze zwiększeniem opłaty w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia możliwe jest złożenie wniosku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo że uzasadniona jest w innej wysokości.
W takiej sytuacji, ciężar dowodu, że istnieją przesłanki aktualizacji opłaty rocznej spoczywa na organie wypowiadającym wysokość opłaty. Warto jednak zadbać o przedstawienie dokumentów, z których będzie wynikać niższa wartość nieruchomości np. własnego operatu szacunkowego.
Co do zasady Samorządowe Kolegium Odwoławcze powinno dążyć do załatwienia sprawy w drodze ugody. Jeżeli do ugody nie doszło, kolegium wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty. W przypadku oddalenia wniosku obowiązuje opłata w wysokości wskazanej w wypowiedzeniu, począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty.
Kwestionowanie opłaty za użytkowanie wieczyste - etap sądowy
Od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego nie przysługuje odwołanie. Czy to oznacza, że postępowanie ws. aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste jest jednoinstancyjne? I tak i nie.
Po wydaniu orzeczenia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, możliwość dalszego kwestionowania wysokości opłaty następuje na drodze cywilnej. Innymi słowy, orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego kończy etap administracyjny sprawy. W terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego możliwe jest wniesienie sprzeciwu. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
Po wniesieniu sprzeciwu orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego traci moc, a sprawa toczy się przed sądem powszechnym. Przebieg sprawy nie różni się od innych – typowych –spraw cywilnych, z jednym tylko zastrzeżeniem. W postępowaniu sądowym, wniosek złożony do SKO zastępuje pozew. Zazwyczaj wiąże się to z koniecznością uzupełnienia pewnych braków formalnych – inne są bowiem wymogi dla sprzeciwu w postępowaniu administracyjnym, inne dla pozwu w sprawie cywilnej.
W pewnym sensie sprawa dotycząca opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ma więc charakter trójinstancyjny – jedna instancja przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym i dwie instancje przed sądami powszechnymi.
Co zatem zrobić, aby skutecznie zakwestionować podwyższenie opłaty rocznej? Po pierwsze, dochować ustawowych terminów. Po drugie, już na etapie postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym najlepiej zlecić sporządzenie kontroperatu szacunkowego –a na etapie sądowym wnosić o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego.
Podsumowanie
Użytkowanie wieczyste gruntu to jedno z praw najbardziej zbliżonych do prawa własności. Pozwala na władanie nieruchomością prawie jak właściciel, przy czym podlega ograniczeniu czasowemu i może zostać ustanowione maksymalnie na 99 lat. Użytkownik wieczysty jest zobowiązany do zapłaty pierwszej opłaty przy ustanowieniu użytkowania wieczystego, a także do zapłaty opłaty rocznej - przez cały okres trwania użytkowania. Opłata roczna podlega aktualizacji w związku ze wzrostem wartości nieruchomości. Zwiększenie opłaty rocznej może zostać skutecznie zakwestionowane przez Samorządowym Kolegium Odwoławczym lub przed sądem powszechnym.
