Umowa dożywocia - szczegóły, regulacje prawne i praktyczne aspekty

Z tego wpisu dowiesz się m.in.:

·        na czym polega umowa dożywocia?

·        w jakiej formie zawiera się umowę o dożywocie?

·        czy prawo dożywocia podlega dziedziczeniu?

·        co dzieje się z prawem dożywocia w przypadku sprzedaży nieruchomości?

·        kto może żądać uznania umowy dożywocie za bezskuteczną?

·        czy dożywocie można zamienić na rentę?

·        czy umowa dożywocia zwalnia z obowiązku zapłaty zachowku?

·        jakie są podatkowe skutki zawarcia umowy dożywocia?

Na czym polega umowa dożywocia?

Umowa dożywocia to szczególny rodzaj umowy cywilnoprawnej, która zawierana jest w celu zapewnienia osobie uprawnionej do dożywotniego utrzymania w zamian za przeniesienie na inną osobę prawa własności całej lub części nieruchomości. Stronami umowy dożywocia są zbywca nieruchomości, zwany także dożywotnikiem oraz nabywca nieruchomości, będący zobowiązanym lub obdarowanym. Dożywotnikiem może być tylko osoba fizyczna, która jest właścicielem nieruchomości, jak również osoba bliska zbywcy nieruchomości, zaś zobowiązanym może być każda osoba, a zatem również osoba prawna.

Dożywotnik może korzystać z nieruchomości w sposób wyłączny, czyli ma prawo do zamieszkania w niej lub jej wynajmowania, jeżeli umowa tego nie zabrania. Należy jednak pamiętać, że nieruchomość nie jest przekazywana bezwarunkowo i wiąże się to z obowiązkiem spełniania świadczeń na rzecz obdarowanego przez dożywotnika.

Jeśli w umowie nie zostaną określone konkretne świadczenia, wówczas obdarowany będzie zobowiązany do realizacji obowiązków wynikających z Kodeksu Cywilnego, które obejmują przyjęcie zbywcy jako domownika, dostarczenie mu wyżywienia, odzieży, mieszkania, światła i opału, zapewnienie mu odpowiedniej opieki i pielęgnacji w razie choroby oraz zorganizowanie na koszt obdarowanego pogrzebu dożywotnika, zgodnie z lokalnymi zwyczajami.

Po stronie obdarowanej w umowie dożywocia może występować więcej osób, które wspólnie będą zobowiązane do wypełniania warunków umowy i zapewnienia dożywotniego utrzymania zbywcy.

W jakiej formie zawiera się umowę dożywocia?

Umowa dożywocia musi być zawarta w formie aktu notarialnego, ponieważ dotyczy ona przeniesienia własności nieruchomości. Brak formy notarialnej powoduje nieważność takiej umowy.

Czy prawo dożywocia podlega dziedziczeniu?

Zgodnie z art. 912 Kodeksu Cywilnego prawo dożywocia jest niezbywalne. Nie podlega również dziedziczeniu - jest ściśle związane z osobą dożywotnika i nie przechodzi na inne osoby. Oznacza to, że w przypadku śmierci dożywotnika prawo dożywocia wygasa.

Natomiast w przypadku śmierci obdarowanego, będącego nabywcą nieruchomości, obowiązki wynikające z umowy dożywocia przechodzą na jego spadkobierców, którzy są zobowiązani do kontynuowania świadczeń na rzecz dożywotnika zgodnie z umową. Celem takiej regulacji jest ochrona dożywotnika, który w przypadku śmierci obdarowanego mógłby zostać pozbawiony wsparcia finansowego i opieki.

Aby dodatkowo chronić prawa dożywotnika w przypadku śmierci obdarowanego, do umowy dożywocia można wprowadzić dodatkowe regulacje wykraczające poza standardowy zakres np. zapis o ustanowieniu hipoteki na nieruchomości, która będzie chronić dożywotnika w przypadku niewywiązywania się przez spadkobierców z obowiązków, klauzule o karach umownych, zobowiązanie do wykupienia przez obdarowanego ubezpieczenia na życie, którego beneficjentem będzie dożywotnik czy wyznaczenie pełnomocnika do reprezentowania interesów dożywotnika na wypadek śmierci obdarowanego

Co dzieje się z prawem dożywocia w przypadku sprzedaży nieruchomości?

Prawo dożywocia obciąża nieruchomość. Nawet w przypadku sprzedaży, nowy właściciel nieruchomości ponosi odpowiedzialność za wykonywanie umowy dożywocia. Oznacza to, że zbycie nieruchomości przez nabywcę na rzecz osoby trzeciej nie pozbawia dożywotnika jego prawa, lecz zmienia podmiot wobec niego odpowiedzialny.

Każdoczesny właściciel nieruchomości obciążonej prawem dożywocia zobowiązany jest do takich samych świadczeń co jego poprzednik, w zakresie, w jakim były one wymagalne w czasie, gdy nieruchomość stała się jego własnością. W przypadku współwłaścicieli ponoszą oni solidarną odpowiedzialność, co ma na celu wzmocnienie pozycji dożywotnika, ułatwiając mu uzyskanie na czas potrzebnych środków.

Kto może żądać uznania umowy dożywocie za bezskuteczną?

W praktyce może dojść do sytuacji, gdy na podstawie umowy o dożywocie dożywotnik stał się niewypłacalny. W takiej sytuacji osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej. Co istotne, uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, oraz bez względu na czas zawarcia umowy. Wierzyciel alimentacyjny żądając uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną powinien pozwać dożywotnika oraz nabywcę nieruchomości w terminie pięciu lat liczonych od dnia zawarcia umowy dożywocia.

Czy dożywocie można zamienić na rentę?

Na żądanie jednej ze stron dopuszczalna jest zamiana dożywocia (całego bądź tylko niektórych uprawnień) na rentę, jeżeli pomiędzy stronami wytworzyły się takie stosunki, że nie można od nich wymagać pozostawania nadal w bezpośredniej styczności. Nie mają znaczenia powody zaistnienia trudnej do zniesienia sytuacji, a zatem mogą być one nawet nie związane z wykonywaniem umowy dożywocia. Przyczyny tego stanu mają najczęściej charakter subiektywny (np. trwały konflikt stron), choć mogą być także od stron niezależne i nie wiązać się z ich złym nastawieniem (np. konieczność zmiany miejsca pobytu dożywotnika na zakład psychiatryczny).

Zamiana uprawnień dożywotnika na rentę nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania, a jedynie zmianę jego dotychczasowej treści. Renta, jako surogat pierwotnych świadczeń, zachowuje te cechy dożywocia, które daje się pogodzić z jej charakterem, czyli przede wszystkim niezbywalność i rozszerzoną skuteczność w razie przeniesienia własności nieruchomości. Zamiana następuje konstytutywnym wyrokiem sądu, przy czym ingerencja sądu w stosunek dożywocia nie może przybrać innego kierunku niż zamiana uprawnień na rentę. Wysokość renty powinna odpowiadać równowartości uprawnień podlegających zamianie, bowiem celem renty jest zapewnienie dożywotnikowi ekwiwalentu należnych świadczeń. Okoliczność, że zobowiązany do świadczeń z umowy dożywocia nie wywiązywał się dotychczas należycie ze swojego obowiązku, nie może przemawiać na jego korzyść poprzez wyliczenie wysokości renty na podstawie wartości spełnianych rzeczywiście świadczeń. W takim wypadku wysokość renty powinna być bowiem ustalona jako ekwiwalent świadczeń, które dożywotnik powinien był otrzymywać, gdyby dłużnik wywiązywał się z nich należycie.

W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.

Czy umowa dożywocia zwalnia z obowiązku zapłaty zachowku?

Umowa dożywocia nie jest bezpłatnym przysporzeniem, w przeciwieństwie do darowizny. Dlatego też spadkobiercy nie będą mogli żądać zachowku od wartości nieruchomości przekazanej w drodze umowy dożywocia (jeżeli oczywiście nie jest to umowa pozorna), tak jakby to miało miejsce w przypadku umowy darowizny. Wartość nieruchomości przekazanej w drodze umowy dożywocia nie będzie brana pod uwagę przy wyliczaniu substratu zachowku.

Jakie są podatkowe skutki zawarcia umowy dożywocia?

Umowa dożywocia podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na nabywcy własności nieruchomości. Nie można skorzystać ze zwolnienia podatkowego na wzór całkowitego zwolnienia dla bliskich przy podatku od spadków i darowizn. Natomiast, umowa dożywocia nie jest opodatkowana podatkiem od spadków i darowizn, mimo pewnego podobieństwa do darowizny. Podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych stanowi wartość rynkowa nieruchomości, a stawka podatku wynosi 2%.

Mając na uwadze, że umowa dożywocia zawierana jest w formie aktu notarialnego, to PCC pobierze notariusz. Nabywca nie będzie musiał samodzielnie składać żadnych deklaracji podatkowych. Ustawodawca przewidział jednak zwolnienie podatkowe, w sytuacji gdy grunty nabyte, wyniku umowy dożywocia, stanowią gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym. Podobnie, w wypadku, gdy takie grunty utworzą gospodarstwo rolne lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego, należącego do nabywcy.

Podsumowanie

Celem umowy dożywocia jest zabezpieczenie interesów dożywotnika poprzez zobowiązanie obdarowanego do zapewnienia mu opieki i podstawowych potrzeb życiowych w zamian za przeniesienie prawa własności nieruchomości. Umowę dożywocia zawiera się w formie aktu notarialnego, a dożywocie nie podlega dziedziczeniu. Dodatkową zaletą jest brak konieczności zaspokojenia roszczeń o zachowek i obciążenia podatkiem od spadków i darowizn.

Umowy dożywocia popularne były przede wszystkim na terenach wiejskich z czym wiązał się także ich alimentacyjny charakter. Osoby w podeszłym wieku, często członkowie rodziny, przekazywali własność nieruchomości młodszemu pokoleniu w zamian za dożywotnią opiekę, dach nad głową czy utrzymanie.

Zmiany demograficzne spowodowały jednak, że wzrosła liczba umów, w których przedmiotem rozporządzenia nie jest już nieruchomość rolna, a mieszkania czy domy. W ostatnich latach widoczny jest istotny, bo ponad trzydziestoprocentowy wzrost liczby zawieranych umów o dożywocie. Dane te wynikają ze statystyk prowadzonych przez Ministerstwo Sprawiedliwości za lata 2013-2018. Powody takiego stanu rzeczy mogą być różne, niemniej jednak zwłaszcza dla osób pozostających w związkach nieformalnych, umowy dożywocia stanowią jeden z mechanizmów prawnych zabezpieczających ich interesy.