Prawo w budowie | Listopad 2025 – kluczowe zmiany w prawie nieruchomości i budownictwie

Listopad 2025 przyniósł szereg zmian i projektów legislacyjnych, które w istotny sposób wpływają na proces inwestycyjny, funkcjonowanie samorządów, sytuację deweloperów oraz właścicieli nieruchomości. W centrum uwagi znalazły się nowe zasady dotyczące decyzji o warunkach zabudowy, planowania przestrzennego, prawa budowlanego oraz odpowiedzialności deweloperów wobec konsumentów.

Równolegle pojawiły się regulacje i inicjatywy dotyczące ochrony ludności, partycypacji inwestorów w infrastrukturze publicznej, problemów spółdzielni mieszkaniowych oraz zmian proceduralnych w sądach administracyjnych. Poniżej przedstawiamy pełne podsumowanie najważniejszych tematów z listopada 2025 r.

Nowe zasady obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy

Od 1 stycznia 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy będą wygasać po upływie 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne. Zasada ta wynika z nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2023 r. i nie obejmuje decyzji, które uprawomocniły się przed tą datą.

Uchwalona 5 listopada 2025 r. nowelizacja wprowadziła jednak istotne rozwiązanie przejściowe. Decyzje o warunkach zabudowy wydane na podstawie wniosków złożonych przed 16 października 2025 r. pozostaną bezterminowe, nawet jeśli staną się prawomocne już po 31 grudnia 2025 r. Zmiana ta została uzasadniona potrzebą ograniczenia nadmiernych obciążeń planistycznych po stronie gmin.

Planowanie przestrzenne: Pyskowice pierwszą gminą z planem ogólnym

Listopad potwierdził przełomowy moment w reformie planowania przestrzennego. Po wcześniejszym stwierdzeniu nieważności uchwały, gmina Pyskowice po wprowadzeniu poprawek, przeprowadzeniu konsultacji i ponownym uchwaleniu dokumentu skutecznie przyjęła plan ogólny.

Tym samym Pyskowice stały się pierwszą gminą w Polsce, która prawidłowo uchwaliła plan ogólny. Dla pozostałych gmin jest to istotny punkt odniesienia, szczególnie w kontekście terminu 30 czerwca 2026 r., po którym dotychczasowe studia uwarunkowań przestaną obowiązywać.

Zintegrowane Plany Inwestycyjne – praktyczne problemy i potrzeba zmian

Praktyka stosowania Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych ujawniła liczne trudności zarówno po stronie samorządów, jak i inwestorów. Pojawiły się pierwsze rozstrzygnięcia nadzorcze, w których wojewodowie unieważniają ZPI z powodu błędów formalnych i merytorycznych, takich jak brak zgodności ze studium, nieprawidłowe ustalenia infrastrukturalne czy wadliwe określenie wskaźników zabudowy.

Eksperci wskazują na potrzebę zmian legislacyjnych, w tym rozszerzenia definicji inwestycji uzupełniającej oraz dopuszczenia przekazywania środków finansowych na realizację zadań gminnych. Coraz częściej podnoszony jest także postulat wprowadzenia jednolitych instrukcji dla inwestorów, które ograniczyłyby ryzyko błędów w procedurze ZPI.

Prawo budowlane 2025: więcej inwestycji bez pozwolenia

Uchwalona przez Sejm nowelizacja Prawa budowlanego rozszerza katalog inwestycji niewymagających pozwolenia na budowę. Zmiany obejmują m.in. wolno stojące, maksymalnie dwukondygnacyjne budynki użyteczności publicznej o powierzchni do 200 m², o ile ich oddziaływanie mieści się w granicach działki.

Rozszerzono również katalog obiektów realizowanych na zgłoszenie, obejmując nim m.in. przydomowe schrony do 35 m² oraz kontenery telekomunikacyjne. Zmiany te mają ułatwić realizację inwestycji o charakterze społecznym, oświatowym i infrastrukturalnym.

Ochrona ludności - nowe obowiązki inwestorów i samorządów

Ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej wprowadza nowe obowiązki dotyczące budowli ochronnych. Przepisy obejmą inwestycje, dla których po 31 grudnia 2025 r. złożono wniosek o pozwolenie na budowę lub dokonano zgłoszenia robót.

Wymóg zapewnienia możliwości adaptacji pomieszczeń do funkcji miejsc doraźnego schronienia dotyczy budynków posiadających kondygnacje podziemne. Brak spełnienia tych wymagań może skutkować odmową wydania pozwolenia na budowę. Kluczowa rola przypadnie samorządom, które będą odpowiedzialne za planowanie, ewidencjonowanie i utrzymanie systemu budowli ochronnych.

Spółdzielnie mieszkaniowe – zmiany organizacyjne i własnościowe

Projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje likwidację możliwości przeprowadzania walnych zgromadzeń w trybie zdalnym. Ograniczony zostanie również krąg pełnomocników – funkcję tę będą mogły pełnić wyłącznie osoby blisko związane ze spółdzielnią lub profesjonalni pełnomocnicy.

Jednocześnie projekt przewiduje ułatwienia w przekształcaniu praw do lokali w odrębną własność, co ma uporządkować sytuację prawną wielu lokali mieszkalnych.

Uregulowanie praw do gruntów spółdzielczych

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaproponowało projekt ustawy mającej rozwiązać problem nieuregulowanego stanu prawnego gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Projekt zakłada możliwość ustanowienia użytkowania wieczystego oraz nieodpłatnego przeniesienia własności budynków.

Zmiany te mają umożliwić zakładanie ksiąg wieczystych dla lokali w budynkach wzniesionych w okresie PRL, przy jednoczesnym wprowadzeniu opłat i możliwości stosowania bonifikat.

Relacje deweloper – konsument i infrastruktura publiczna

W uchwale z 31 października 2025 r. Sąd Najwyższy uznał za niedozwolone zapisy umowne, które ograniczają prawo konsumenta do dochodzenia odszkodowania za opóźnienie w przeniesieniu własności lokalu.

Równolegle zaproponowano zmiany w zasadach partycypacji deweloperów w budowie dróg publicznych. Nowe regulacje mają umożliwić inwestorom przekazywanie środków finansowych zarządcom dróg, którzy samodzielnie zrealizują inwestycje infrastrukturalne.

Podatki, świadczenia i procedury sądowe

Listopad przyniósł również interwencję Rzecznika Praw Obywatelskich w sprawie tzw. ulgi meldunkowej oraz zapowiedź zmian dotyczących bonu ciepłowniczego, który stanowi istotne obciążenie organizacyjne dla gmin.

Dodatkowo zaproponowano zmiany proceduralne w sądach administracyjnych, w tym wprowadzenie uchwał pilotażowych oraz ograniczenie jawności rozpraw, co ma przyspieszyć postępowania dotyczące m.in. aktów prawa miejscowego.

Podsumowanie

Listopad 2025 potwierdził, że prawo nieruchomości, planowanie przestrzenne i budownictwo pozostają obszarami intensywnych zmian. Nowe regulacje wpływają nie tylko na inwestorów i deweloperów, ale również na samorządy i właścicieli nieruchomości, zwiększając znaczenie prawidłowego przygotowania inwestycji i świadomego zarządzania ryzykiem prawnym.

‍